나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9811 [1] 대구광역시 북구 구암동 785 화성그랜드파크 308동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "강북초등학교" 남동측 인근에 위치한 '화성그랜드 파크 제308동 1층 101호 아파트 단위세대'로서, 부근 일대는 대단위 아파트단지, 다가구 주택, 학교, 근린생활시설 점포상가, 소공원 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 대중교통사정, 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 15층건(제308동) 중 1층 101호로서, - 사용승인일: 2003.12.24 - 외 벽 : 외장 페인팅 등 - 내 부 : 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등. - 창 호 : 새시유리 창호 등 입니다.

이용상태

화성 그랜드파크 제308동 1층 101호 아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

출입구가 위치한 아파트단지 서측 및 북동측으로 폭 약 20미터(왕복4차선)의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,지구단위계획구역(공동주택용지),중로1류(폭 20m∼25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구 기타(택지개발사업 완료)<택지개발촉진법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9811 (1)

소재지: 대구광역시 북구 구암동 785 화성그랜드파크 308동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 371,000,000원

토지면적: 60.84㎡ (약 18.4평)

건물면적: 110.40㎡ (약 33.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 중복사건

건축물 정보: 화성그랜드파크, 2003년 12월 24일 사용승인, 총 8개 동, 716세대.

2. 입지조건

입지조건

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 "강북초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 다가구 주택, 학교, 근린생활시설, 소공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

아파트 단지 서측 및 북동측으로는 폭 약 20미터의 도로가 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 17일자 한국자산관리공사 근저당 (을6)

총 채권액: 448,790,000원

주요 권리 내역:

* 한국자산관리공사 근저당 (말소기준권리): 325,200,000원

* 신문현 가압류 (본압류 이행): 109,980,000원

* 김영권 가압류: 12,810,000원

* 북대구세무서장 압류

* 한국자산관리공사 임의경매 (2026타경100163)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(근저당) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 현장 확인 및 명도 협의가 필수적입니다.

4. 상권분석

상권분석

본건이 소재한 대구 북구 구암동은 대규모 아파트 단지가 밀집된 대표적인 주거 지역입니다.

단지 인근에 학교, 근린생활시설, 상가 등이 잘 갖추어져 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

지역 내 소비 활동 및 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육: 강북초등학교가 인근에 위치하여 초등 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 근접해 있습니다. 소공원도 인접해 있습니다.

* 교통: 대구 시내외로 이동 가능한 버스 노선이 운행되며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 1층에 해당하며, 2003년 12월에 사용 승인되었습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 주민 공동시설 등이 있습니다.

* 주차: 화성그랜드파크 단지 전체 주차 가능 대수는 1011대입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건과 같이 중복으로 진행되는 경매 사건은 권리 관계 및 절차 진행에 복잡성을 더할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 개발 제한: 토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 등으로 지정되어 있으며, 비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구의 준수한 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

주변 편의시설, 교통, 교육 환경 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 거주가 가능합니다.

다만, 중복 사건으로 인한 절차상의 복잡성, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 비행안전구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

권리 관계상 말소기준권리 이하 채무는 소멸되나, 채권 총액이 감정가를 상회하므로 입찰 가격 산정에 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 잘 조성된 대단지 아파트의 1층 매물로, 안정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

* 2003년 준공 아파트로, 향후 리모델링 등을 통한 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시세 및 감정가를 바탕으로 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 전용면적은 110.40㎡ (약 33.4평)입니다.

최근 2026년 6월 27일, 동일 아파트 110.4038㎡ 면적의 11층 매물이 398,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 371,000,000원입니다.

본 건은 1층 매물로, 층수에 따른 선호도 차이를 감안해야 합니다. 일반적으로 1층은 동일 면적 대비 가격이 다소 낮게 형성될 수 있습니다.

하지만 1층의 장점을 고려하고, 시세 및 감정가를 종합적으로 판단할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 380,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.