나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10085 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층1138호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 '롯데아울렛이시아폴리스점' 남동측 인근에 위치하는 '태왕아너스타워' 제11층 제1138호로서, 본건 부근은 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등 으로 형성되어 있어 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반 교통상황 보통 시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층건 중 제11층 제1138호로서, -외벽 : 복합판넬, 인조석 및 몰탈위페인팅 마감 등, -내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, -바닥 : 장판지 및 타일 마감 등, -창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 50미터 및 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (기념물 제15호)<대구광역시문화재보호조례>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 개요

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* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10085 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 근로복지공단

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 기본 현황

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* 소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층 1138호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 55,000,000원

* 토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

* 토지 지분: 8.3991㎡ (약 2.54평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 건물 지분: 24.5636㎡ (약 7.43평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

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* 건물명: 태왕아너스타워

* 건축년도: 2015년

* 총 층수: 12층 (해당 건물 기준)

* 해당 층수: 11층

* 전유 부분 면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

* 주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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* 본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 '롯데아울렛이시아폴리스점' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등이 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

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* 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 동측으로 폭 약 50미터, 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

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* 지역지구: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 역사문화환경보존지역(기념물 제15호), 지방산업단지, 지원시설구역.

* 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

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* 집합건물 등기부상 채권 총액은 477,599,390원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 2019년 4월 19일 근저당권 (주식회사시드펀딩대부, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 2020년 1월 6일 가압류 (근로복지공단, 177,599,390원) - 말소

* 2025년 12월 19일 강제경매 (근로복지공단, 456,723,230원) - 말소 (본건 사건)

3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 정재승 (성만 표시: 정 )

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2018년 1월 5일

* 확정일자: 2018년 1월 5일

* 배당신고일자: 2026년 1월 7일

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

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* 말소기준권리: 2019년 4월 19일 접수된 근저당권입니다.

* 본건 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리(가압류, 강제경매 등)는 모두 소멸될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인(정 )이 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받거나, 낙찰자가 추가로 부담할 보증금이 없을 가능성을 의미합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 배당 결과 및 명도 과정에서 변수가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

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* 본건이 소재한 태왕아너스타워는 '롯데아울렛이시아폴리스점' 인근에 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변의 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등은 지역 내 꾸준한 수요층을 형성할 수 있습니다.

* 오피스텔로서 업무시설과 상업시설이 혼합된 지역의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

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* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 정재승 씨는 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 책정되어 있어 낙찰자에게 직접적인 추가 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 배당 절차의 결과나 명도 과정에서의 예상치 못한 이슈 발생 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 장기적인 관점에서 건물 관리 상태 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도 제한이 존재하여 향후 건물 이용이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 대구 동구 봉무동 태왕아너스타워 내에 위치한 소형 오피스텔로, 롯데아울렛 등 편의시설과 인접하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

* 건축물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 및 편의 설비를 갖추고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다. 이는 권리 분석상 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

* 전반적으로 안정적인 투자 가치를 가질 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 우수한 접근성: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 준수한 생활 인프라: 롯데아울렛, 근린생활시설, 학교 등 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 소형 면적: 24.56㎡의 전용면적으로 투자 진입 장벽이 낮고, 1인 가구 등 임대 수요층이 명확합니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 있지만 인수 보증금 0원으로, 명도 후 권리관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 17일 거래: 5,000만원 (전용 24.5636㎡, 10층)

* 2025년 12월 18일 거래: 5,500만원 (전용 27.998㎡, 10층)

* 2025년 12월 4일 거래: 5,500만원 (전용 24.5636㎡, 11층)

* 감정가: 55,000,000원

* 시세 및 물건 특징 고려:

* 본건의 감정가는 5,500만원이며, 최근 유사 면적(24.56㎡)의 실거래가 역시 5,000만원에서 5,500만원 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 직접 부담하는 보증금은 없습니다. 이는 입찰가를 산정할 때 직접적으로 제외할 필요는 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있으나, 최근 시세가 감정가 수준임을 감안할 때 과도한 경쟁은 지양하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 50,000,000원 ~ 58,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 보수적으로 접근할 경우: 5,000만원 ~ 5,500만원

* 적극적으로 입찰할 경우: 5,500만원 ~ 5,800만원 (최근 실거래가 상단 및 감정가 고려)

* 실제 입찰 시에는 해당 경매 물건의 관심도, 경쟁자 수, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.