나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12898 [1] 충청남도 아산시 풍기동 440 동일하이빌아파트 116동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '온양풍기초등학교' 동측 인근에 위치하는 동일하이빌 (총18개동 1456세대) 116동 2층 206호로서, 주변은 아파트단지, 학교, 관공서 및 아파트 주 변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,경사지붕 19층 건물중 2층 206호 (사용승인일 : 2008.01.24) 외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[건축물현황도 기준(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등)]임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 출입문 통제설비, 지하주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지이며, 기준시점 현재, 아파트(동일하이빌 아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 남측의 대로에 연결되는 서측 중로, 북서측 소로를 이용중이며 인접지와의 연 계도로 및 진입도로, 단지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산풍기브라운스톤아파트(풍기하이빌)), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-12-05)(소로1-56)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-12-05)(중 로1-9)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(숲속성광유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(온양 풍기초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(온양풍기초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관 찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하 시기 바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12898 (1)

소재지: 충청남도 아산시 풍기동 440 동일하이빌아파트 116동 2층 206호

용도: 아파트

감정가: 310,000,000원

토지면적: 65.83㎡ (약 19.91평)

토지지분: 65.8258㎡ (약 19.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.51㎡ (약 36.15평)

건물지분: 119.5101㎡ (약 36.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 아산 동일하이빌 아파트

사용승인일: 2008년 1월 24일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕 19층 건물 중 2층 206호

전용면적: 119.51㎡ (약 36.15평)

분양면적: 제공된 정보만으로는 명확하게 확인되지 않음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 풍기동 소재 '온양풍기초등학교' 동측 인근에 위치하며, 동일하이빌 아파트 단지 내에 속해 있습니다. 주변은 아파트 단지, 학교, 관공서 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 남측 인근 도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

아파트 단지는 남측 대로에 연결되는 서측 중로와 북서측 소로를 이용하고 있으며, 단지 내 주차시설은 무난하게 이용 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대 및 절대 보호구역(유치원, 초등학교), 철도보호지구 등에 해당합니다.

* 주변 시설

주변에 온양풍기초등학교가 인접해 있으며, 주거 지역 내 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 천안지원 2025타경12898 (1) 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 등기부 을구 12번)

* 임차인 현황

임차인: 권순하

보증금: 262,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 25일

확정일자: 2020년 11월 9일

대항력: 없음

주택임차권등기: 등기부 을구 7번 (권순하, 262,500,000원) - 본 경매로 말소될 예정임.

* 채권자 정보

강제경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (채권액: 277,453,823원)

가압류 채권자: 충남신용보증재단 (채권액: 30,000,000원)

* 특이사항 및 주의사항

본 건과 관련하여 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 매수인은 임차인에 대한 추가적인 보증금 반환 의무가 없을 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 건은 주거 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택 단지와 함께 교육시설 및 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 대규모 아파트 단지 내부에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호한 편이며, 지역 내 소비 및 주거 수요를 기반으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 내부 구조

건축물현황도 기준 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

* 설비 내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 출입문 통제설비, 지하주차장 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단지 정보

아산 동일하이빌 아파트는 총 18개동, 1456세대로 구성된 대단지입니다.

최고 20층, 최저 2층 규모이며, 주차대수는 총 450대(지하 41대, 지상 6대 - 제공된 JSON 데이터 상의 세부사항은 다소 상이할 수 있음)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

전기차 충전시설(지상 21대, 지하 18대)도 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 있으며, 이는 임차인 권리 포기 확약과 관련된 내용으로 해석됩니다. 확약서의 법적 효력을 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한사항: 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 철도보호지구 등은 향후 건축 등 개발 행위에 제약이 될 수 있으나, 주거 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 아산시 풍기동의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다. 외관상 특이사항은 없으며, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 관계를 매우 깔끔하게 만들어 주는 요인입니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 의무가 없어, 권리 인수 부담이 없습니다.

* 선호 입지: 초등학교가 인접하고 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 대단지 아파트: 1456세대의 대단지로, 단지 내 관리 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 정비된 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,000,000원입니다. 최근 2026년 7월 11일 동일 면적(119.5101㎡)의 실거래가가 294,000,000원으로 확인되었습니다. 임차인 관련 부담이 전혀 없다는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 305,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.