나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12870 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 476-6 2동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "신창중학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있는바 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량 진.출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 내 제3층 제303호 로서, (사용승인일: 1995.10.04) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샤시 등으로 시공되어 있습니다.

이용상태

아파트(방3, 거실 겸 주방, 현관, 옥실 겸 화장실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비 등 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 평지로서, "아파트 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타:없습니다.

물건 비고

표시목록에는 아파트 명칭 없이 2동으로 기재되어 있으나, 공부상과 현장의 명칭은 한미아파트 102동으로 기재되어 있고, 본건 세대 출입문의 호실 번호판은 떨어져 나간 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2025타경12870 (1)

소재지

충청남도 아산시 서부북로 813 (신창면 남성리) 2동 3층303호 (한미금강아파트)

용도

아파트

감정가

46,800,000원

토지면적

34. 05㎡ (약 10.30평)

토지지분

34. 0455㎡ (약 10.30평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적 (전용면적)

49. 80㎡ (약 15.06평)

건물지분

49. 8㎡ (약 15.06평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

근OOOOO

아파트 정보

아파트명: 아산 한미금강아파트

사용승인일: 1995년 10월 04일

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물

해당 층: 3층

총 동수: 2동

총 세대수: 300세대

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소

총 주차대수: 156대

집합건물 등기부 요약

등기부상 다수의 소유권 이전, 압류, 가압류, 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소 예정인 권리로 확인됩니다.

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2019-12-11)

등기부채권 총액: 121,301,090원

물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 07월 23일

표시목록에는 아파트 명칭 없이 '2동'으로 기재되어 있으나, 공부상 및 현장에서 '한미아파트 102동'으로 확인됩니다.

본건 세대 출입문의 호실 번호판은 떨어져 나간 상태입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

주위환경

대상 물건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "신창중학교" 북측 근거리에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 공장, 창고, 단독주택 및 농경지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황

단지까지 차량의 진입 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로상태

본건이 속한 건물은 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

외부 지도서비스를 통한 주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 공장 및 창고 등이 혼재하는 점은 유의해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2019-12-11)입니다.

인수되는 권리

모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 권상순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 03월 23일

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 진행 시 해당 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 대규모 상업 시설이 집중된 상업지구가 아닌, 아파트 단지와 주택, 그리고 일부 공장 및 창고가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근 신창중학교를 중심으로 한 주거 지역의 특성을 가지며, 생활 편의시설은 단지 내 또는 인근 지역에서 충족되는 수준입니다.

일반적인 상권 분석보다는 배후 주거 단지의 수요를 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

단지 내

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

교통

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

주차

단지 내 총 156대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

주변 시설

신창중학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화

1995년 10월 사용 승인된 건물로, 2026년 현재 약 31년 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주위 환경

아파트 단지 외에 공장, 창고 등이 혼재하여 소음이나 기타 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다.

임차인 존재

비록 대항력은 없으나, 권상순이라는 임차인이 전입되어 있어 명도 과정에서 점유 관계 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

특이사항

"별도등기, 공동담보" 표기가 있으나, 등기부상 해당 권리들이 모두 말소 예정으로 현재 인수 부담은 없습니다. 그러나 복잡한 권리 관계의 흔적으로, 추가적인 권리 분석이 요구될 수 있습니다.

호실 번호판 분실

세대 출입문의 호실 번호판이 떨어져 나간 상태로, 최근 관리 상태 또는 점유 주체에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 신창면 신창중학교 인근에 위치한 아파트(아산 한미금강아파트)로, 감정가 46,800,000원 대비 전용면적 49.80㎡의 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다. 또한, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 인수 부담이 없는 것도 장점입니다.

하지만 1995년 준공된 건물로 노후화가 진행되었으며, 주변에 공장 및 창고 등이 혼재하는 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다.

따라서 실거주 목적 또는 소액 투자를 고려한다면, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 내부 관리 상태, 실제 점유 관계 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리 부담 없음

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

적정 감정가

넓은 전용면적(49.80㎡) 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

교육 환경

신창중학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대의 교육적 이점이 있습니다.

소액 투자 가능

4천만원대의 감정가로 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (전용면적 49.80㎡ 기준):

* 2026년 7월 16일: 4,400만원

* 2026년 7월 3일: 4,200만원

최근 실거래가 평균: 약 4,300만원

감정가: 46,800,000원

분석

현재 감정가는 최근 실거래가 평균보다 소폭 높은 수준입니다. 건물 노후화 및 주위 환경 등을 고려했을 때, 감정가 이하 또는 최근 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위

감정가 대비 80% ~ 100% 수준으로, 약 38,000,000원 ~ 47,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 최근 실거래가 평균인 4,300만원을 기준으로 보수적으로 접근한다면 40,000,000원 ~ 43,000,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.