나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504064 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1203 은하수아파트 101동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재‘둔산초등학교’서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상업용 및 업무용빌딩, 공공청사 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 지하철역(탄방역) 및 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 12층 건물내 6층 604호로서, (사용승인 : 1994.12.03.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 각종 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지외곽으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504064 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1203 은하수아파트 101동 6층604호

용도: 아파트

감정가: 500,000,000원

토지면적: 51.92㎡ (약 15.7평)

토지지분: 51.917㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

사용승인일: 1994년 12월 3일

총 세대수: 816세대

총 주차대수: 374대

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 둔산동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 빌딩, 공공청사 등으로 형성된 지역입니다. 제반 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량으로 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 좋고 지하철역(탄방역) 및 버스 승강장과의 거리 또한 보통 수준으로 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역이며, 둔산지구 택지개발사업 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 소로 1류, 2류, 중로 1류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

단지 외곽으로는 포장도로가 잘 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 대전지방법원 강제경매개시결정(2025타경504064)으로, 접수일자 2025년 12월 18일입니다.

등기부등본상 을구 3번 임차권(채권자: 강병선, 채권금액: 400,000,000원)이 선순위로 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (물건명세서에 따라 배당으로 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함)

임차인 강병선은 2017년 3월 30일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 230,000,000원과 이후 증액된 170,000,000원(총 400,000,000원)에 대한 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

강병선 명의의 주택임차권 등기(4억원)는 인수되는 권리이며, 강병선 명의의 강제경매 신청(390,162,819원)은 말소기준권리로, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 총 보증금은 400,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 대전의 중심 행정 및 상업지구인 둔산동에 위치하여 주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 이는 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있는 환경입니다.

'둔산초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변의 상업 및 업무 시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

교육 시설로는 둔산초등학교가 근접해 있으며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 선순위 임차 보증금 400,000,000원은 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액으로, 이는 물건의 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

건물 사용승인일이 1994년으로 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정평가 요약에 따르면, 점유자의 부재로 인해 내부 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태는 표준적인 설비 및 이용 상황과 다를 수 있으며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가 5억 원은 최근 시장 시세(약 2.8억~3.5억 원) 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 둔산동의 은하수아파트 101동 604호로, 위치 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 4억 원의 선순위 임차 보증금 인수입니다. 이는 매수인이 경매 물건 가격 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 실질 매수 비용을 현저히 높입니다.

건물 노후화 및 내부 미확인 상태 또한 고려해야 할 부분입니다.

채권자 강OO의 강제경매 사건이며, 말소기준권리보다 선순위인 강병선 씨의 임차권 4억 원이 인수됩니다.

8. 투자 포인트

둔산동이라는 대전의 핵심 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

건물이 노후화됨에 따라 향후 재건축 또는 리모델링 추진 시 단지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (장기적 관점)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(84.90㎡)의 은하수아파트 매매가는 2026년 7월 기준으로 280,000,000원에서 348,000,000원 수준입니다.

감정가는 500,000,000원으로 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

가장 결정적인 부분은 400,000,000원의 임차 보증금 인수입니다. 이는 입찰가와 별도로 매수인이 추가로 지불해야 하는 금액입니다.

따라서 본 물건의 총 실질 취득 비용은 '입찰가 + 400,000,000원'이 됩니다.

만약 최근 시세인 350,000,000원 수준으로 총 취득 비용을 맞추려면, 입찰가 + 400,000,000원 <= 350,000,000원이 되어야 합니다. 이는 입찰가가 마이너스가 되어야 함을 의미하므로, 현재 시세와 인수되는 보증금을 고려할 때 본 물건은 투자 매력이 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

법원에서 정한 최저 매각가를 확인해야 하지만, 현실적으로 본 물건의 입찰가는 감정가를 훨씬 하회하는 보수적인 금액으로 산정되어야 합니다.

인수되는 4억 원을 고려했을 때, 매수인이 실질적으로 지불하는 입찰가는 최근 시세 수준인 3억 원 이하로 결정되어야 하며, 이는 현실적으로 어려운 상황입니다.

만약 본 물건에 입찰한다면, 총 부담액이 최근 시세(약 3.5억 원)를 크게 넘지 않도록 매우 신중하게 접근해야 합니다.

가장 보수적인 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 250,000,000원

(참고: 이 입찰가로 낙찰될 경우, 총 실질 취득 비용은 550,000,000원 ~ 650,000,000원이 되므로, 여전히 최근 시세보다 높습니다. 투자 시 매우 신중한 판단이 요구됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.