나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2923 [1] 강원특별자치도 인제군 인제읍 귀둔리 949-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 귀둔리 소재 '쓰리재' 북서측 근거리에 소재 하는 토지로서, 주위는 농경지, 임야 및 일부 주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리 완경사지로서, 전 및 일부 도로 등임. 기호(2): 부정형 완경사지로서, 전 및 일부 도로 등임. 기호(3): 부정형 완경사지로서, 전, 일부 제시외건물 건부지 및 도로 등임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 토지 일부가 노폭 3M 내외의 콘크리트 포장도로임. 기호(2,3): 본건 토지 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 소재하며, 본건 토지 일부가 노폭 3M 내외의 콘크리트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2021-02-15)(윗 쇠물안천 예정지02)<소하천정비법>. 기호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축 사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(군도5호)<도로법>, 소하천구역(2021-02-15)(윗쇠물안천 소 하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-02-15)(윗쇠물안천 예정지02) <소하천정비법>. 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭(육계제외) 오리 제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(주거밀집 외 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2021- 02-15)(윗쇠물안천 소하천구역)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-02-15) (윗쇠물안천 예정지02)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

기호(1): 본건 토지 일부 지상에 별첨 '사진'과 같이 이동 및 철거가 용이한 비닐 하우스 1동이 소재함. 기호(3): 본건 토지 일부 지상에 별첨 '사진'과 같이 일반건축물대장(갑) 등본 상 타인소유의 제시외건물[소재지: 강원특별자치도 인제군 인제읍 귀둔리 949-1번지, 목조 스레트지붕 단층 주택, 91.42㎡]가 소재함.

공부와의 차이

기호(1,2): 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 '도로 등'임. 기호(3): 공부상 지목 '전'이나, 현황 일부 '제시외건물 건부지 및 도로 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 농지취득자격증명 필요[미제출시 보증금 몰수, 목록3의 경우 농지취득자격증명원 발급 신청시 농지원상복구계획서 작성 제출 후 3개월 이내 이행요함.(인제읍의 회신서 참조)]
- 본건은 공부상 '전'이나 일부 도로 등 도로구역, 소하천구역, 소하천예정지 일부 저촉되므로 토지이용계획확인서 등 확인 요망.
- 부동산 목록 1. 타인소유 건축물대장있으나 현재 건물 소재하지 않음.
- 부동산 목록 3. 건축물대장은 없으나 타인소유 제시외 건물 소재(목조 스레트지붕 단층주택 91.42㎡)[매각제외,법정지상권 성립여부 불분명]
- 부동산 목록 3. 지상에 이동및철거용이한 비닐하우스 1동 소재[매각제외]

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2923 (1)

소재지: 강원특별자치도 인제군 인제읍 귀둔리 949-2

용도: 전

감정가: 47,896,000원

토지면적: 10143.00㎡ (약 3067.05평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 강원특별자치도 인제군 인제읍 귀둔리 소재 '쓰리재' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 일부 주택 등으로 이루어진 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황: 본건은 공부상 지목이 '전'이나, 현황 일부는 도로 등으로 이용되고 있습니다. 기호 (1)은 사다리꼴 형태의 완경사지, 기호 (2)는 부정형의 완경사지, 기호 (3)은 부정형의 완경사지로, 각각 전 및 일부 도로 등으로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로 상태: 본건 토지 일부는 노폭 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 남측으로는 왕복 2차선 아스콘 포장도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 매각 유형: 본건은 토지 전체에 대한 임의경매 물건입니다.

* 권리 관계:

- 말소기준권리: 2021년 3월 30일 접수된 인제축산업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

- 인수되는 권리: 인수되는 임차인 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 등기부 요약:

- 소유권 이전 (갑1, 갑2): 1984년, 2012년

- 근저당권 (을4): 2021년 3월 30일, 300,000,000원 (말소기준권리)

- 가압류 (갑3): 2025년 6월 10일, 54,617,715원 (매각으로 소멸)

- 임의경매 (갑4): 2025년 12월 18일, 259,377,462원 (본건 경매 개시, 매각으로 소멸)

* 총 채권액: 354,617,715원 (근저당권, 가압류, 임의경매 채권액 합계)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 인제군 인제읍 귀둔리는 농경지, 임야, 자연취락 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 상업 시설 발달은 제한적입니다.

* 잠재적 활용: 계획관리지역으로 지정되어 있어 농업 외 관련 활동이나 소규모 시설 입지가 가능할 수 있으나, 주변 환경 및 법규 제한 사항을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 인제읍 중심부로 이동해야 이용 가능하며, 귀둔리 자체의 편의시설은 매우 제한적입니다.

* 공공시설: 인근에 농협, 주민센터 등 기본적인 공공 행정 시설 이용이 가능합니다.

* 관광 및 레저: 본건 소재지는 자작나무 숲, 내린천 등 자연 친화적인 관광 및 레저 활동이 가능한 지역과 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농지(전)로서 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 특히, 목록 3의 경우 농지원상복구계획서 작성 및 제출 후 3개월 이내 이행이 요구될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 공부상 '전'이나 일부 토지가 도로구역, 소하천구역, 소하천예정지 등에 저촉될 수 있어, 토지이용계획확인원 등 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

* 타인 소유 건물 존재: 부동산 목록 1에는 타인 소유 건축물대장이 있으나 건물은 소재하지 않으며, 부동산 목록 3에는 건축물대장은 없으나 타인 소유의 제시외 건물(주택 91.42㎡)과 이동 및 철거가 용이한 비닐하우스 1동이 소재하나, 이들은 매각에서 제외됩니다. 다만, 목록 3의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 추가 확인이 필요합니다.

* 권리 관계 복잡성: 총 채권액(354,617,715원)이 감정가(47,896,000원)보다 약 7.4배 높아, 낙찰 후 잔금 납부 및 관련 절차에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

* 지형 및 경사: 토지가 완경사지로서 개발 또는 농업 활동 시 추가적인 비용이나 고려사항이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 인제군 귀둔리에 위치한 농지(전) 경매 물건입니다. 계획관리지역으로 일부 개발 가능성이 있으나, 농지취득자격증명 필수, 도로 및 소하천 구역 저촉, 타인 소유 제시외 건물 존재 및 법정지상권 불분명 등 다수의 법적, 행정적 제약사항을 내포하고 있습니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하여 낙찰 후 자금 계획 및 명도 등 실무적인 어려움이 예상됩니다. 제시외 건물(주택, 비닐하우스)은 매각에서 제외되므로, 실제 인수 대상은 토지뿐입니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 활용: 적법한 농지취득자격증명 확보 시, 본 토지를 실제 영농 목적으로 활용할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 지역 개발 계획이나 농업 가치 상승에 따른 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(47,896,000원)와 총 채권액(354,617,715원)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 본건은 토지만 매각 대상이며, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 추가적인 위험 요소를 감안해야 합니다. 주변 유사 토지의 실거래가 및 인제 지역 농지 시세를 충분히 조사하고, 각종 제한사항 해소를 위한 비용, 그리고 예상되는 낙찰 후 활용 방안에 따른 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하시길 권고합니다. 본건의 경우, 감정가 이하 입찰 시에도 리스크 분석이 선행되어야 하며, 감정가 대비 높은 채권액으로 인해 낙찰가율이 예상보다 낮게 형성될 가능성도 배제할 수 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.