나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51065 [1] 강원특별자치도 홍천군 서석면 검산리 876 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 서석면 검산리 소재 '검산1리사무소' 북측 원거리 [기호 1~4] 및 북동측 근거리[기호 5]에 위치하는 토지 및 건물로서, 주위는 농경 지 및 단독주택, 임야 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,4): 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. 기호(3,5): 본건까지 차량접근 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 완경사지의 단독주택 건부지임. 기호(3): 사다리 완경사지의 전으로 지상 분묘가 소재함. 기호(4): 부정형 완경사지의 현황 전 및 일부 도로, 단독주택 건부지임. 기호(5): 부정형 완경사지의 토지임야임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 노폭 3M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(3,5): 지적도상 맹지임. 기호(4): 본건 동측으로 노폭 3M 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 본건 일부가 노폭 3M 내외의 콘크리트 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서석020), 가축사육제한 구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1, 000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16) (가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제 한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역 (250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육 제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1, 000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역 (2016-11-28)<수도법>. 기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(서석020), 가축사육제한구역 (2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미 만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08- 16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한 구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단 독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계 (500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>. 기호(5): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭 ,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지 <산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 기호(1) 일부 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 소유자 미상의 제시외건 물이 소재함. 2) 본건 토지 기호(3) 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 연고 미상의 분묘가 소재함. 3) 본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 소유자 미상의 '인삼포'가 소재함. 4) 본건 토지 기호(4) 지상에 별첨 ‘사진’과 같이 ‘파이프조 구조물’, ‘목조 강판지붕 구조물’, 기호(5) 지상에 ‘지지대’가 소재함.

공부와의 차이

기호(4): 귀 의뢰목록(공부)상 지목 '전'이나, 현황 일부 '도로', '단독주택 건부지 '임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,3~5): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 조적식슬라브지붕 위 강판기와지붕 단층건으로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등임. 창호: 플라스틱 샤시임.

이용상태

기호(2): 주택임.

설비내역

기호(2): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(2): 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물 기호(2)는 슬라브지붕 위 강판기와지붕을 설치하였으며, 인접필지(동소 874번지)를 일부 점유하고 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록4 : 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)
목록4 : 공부상 '전' 이나, 현황 일부 '도로', '단독주택 건부지'임
목록4 : 지상 '인삼포, 파이프조 구조물, 목조 강판지붕 구조물' 각 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경51065 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 서석면 검산리 876

용도: 단독주택

감정가: 443,272,740원

토지면적: 5022.00㎡ (약 1520.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.89㎡ (약 21.45평)

건물 제시외면적: 51.70㎡ (약 15.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔에이치농협캐피탈

감정평가 요약: 토지 일부는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 홍천군 서석면 검산리 소재 '검산1리사무소' 북측 원거리 및 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 임야 등으로 이루어진 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 기호(1,4) 토지는 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. 기호(3,5) 토지는 차량 접근이 불가능하나, 제반 교통상황은 보통임.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형 및 사다리형의 완경사지로, 단독주택 건부지, 전, 일부 도로, 임야 등으로 이용되고 있음.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 동측으로 노폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접함. 기호(3,5) 토지는 지적도상 맹지임. 기호(4) 토지는 동측으로 노폭 3m 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 본건 일부가 노폭 3m 내외의 콘크리트 포장도로로 이용되고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 토지는 계획관리지역, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 임업용산지 등 다양한 용도지역 및 구역에 속해 있으며, 여러 제한이 존재함.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 토지 및 건물 등기부 모두 서석농업협동조합의 근저당(1994년 접수, 을1)이 말소기준권리임.

* 이후 중소기업은행, 신용보증기금, 하나캐피탈의 가압류 및 엔에이치농협캐피탈의 강제경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정임.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-05-25

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없으나, 명도 진행 시 주의 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 JSON 정보는 주로 서석면 검산리의 다세대 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어려움. 다만, 다세대 주택의 경우 약 28.89㎡ 면적에 3천만원, 71.53㎡ 면적에 6천만원에 거래된 사례가 있어 해당 지역의 전반적인 부동산 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 토지 시세 추정: 본건 토지 면적은 5022.00㎡(약 1520평)로 매우 넓은 편이며, 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있음. 홍천군 서석면 일대의 농림지역 임야 및 전 답의 일반적인 시세는 평당 5만원 내외에서 형성되는 경향이 있으나, 본건은 단독주택 건부지 및 일부 도로로 현황 이용되고 있어 단순 비교는 어려움. 감정가는 ㎡당 약 88,260원 수준임.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 별도 검색 결과도 확인되지 않음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건은 서석면 검산리 소재지에서 북측 원거리에 위치하여, 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있음. 주위는 농경지 및 단독주택, 임야 등으로 이루어져 있어 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있음.

* 교육시설: 인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 면소재지 방향으로 초등학교 등이 위치할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 공부상 지목이 '전'인 토지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 함.

* 현황 이용과의 차이: 공부상 '전'이나 현황 일부 '도로', '단독주택 건부지'로 이용되고 있어 토지 이용에 관한 측량 및 확인이 필요함.

* 매각 제외 물건: 지상 '인삼포, 파이프조 구조물, 목조 강판지붕 구조물'은 매각에서 제외되므로, 현 상태 인수 시 유의해야 함.

* 분묘기지권: 토지 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있음. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요소임.

* 건물 점유: 본건 건물(기호2)은 인접필지(동소 874번지)를 일부 점유하고 있어, 향후 경계 문제 발생 소지가 있음.

* 건축물 현황: 건물 면적 외 제시외 건물 51.70㎡가 존재하며, 일괄 매각에 포함됨.

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군 서석면에 위치한 단독주택과 넓은 토지(계획관리, 농림지역 등 혼재)가 일괄 매각되는 물건임. 감정가는 4억 4천만원 이상으로 설정되어 있으나, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 공부상 지목과 현황 이용과의 차이, 인접 필지 점유 등 다수의 권리 외 리스크 요인이 존재함. 채권자(엔에이치농협캐피탈)의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 적음. 넓은 토지는 개발 잠재력을 가질 수 있으나, 지역적 특성과 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 5022㎡(약 1520평)의 넓은 토지는 전원생활, 주말농장, 소규모 영농 등 다양한 활용이 가능함.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 명도 및 토지 확보 절차가 간소화될 수 있음.

* 권리상 안전성: 모든 등기부상 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 443,272,740원임. 주변 다세대 주택 거래 사례와 토지 관련 일반 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 해당 지역의 넓은 토지를 가진 단독주택의 가치는 평가가 쉽지 않음. 특히 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권, 토지 현황 이용과의 차이 등의 리스크를 감안해야 함.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 제안함.

최초 감정가: 443,272,740원

보수적 접근 시 예상 입찰가 범위: 약 310,000,000원 ~ 355,000,000원

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 토지의 실제 이용 현황, 분묘 위치, 주변 환경 등을 상세히 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하는 것이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.