나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35399 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 224 부천원미동문디이스트 101동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미구청" 남동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2024년 1월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층건중 제9층 제903호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 부정형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측과 서측으로 상태양호한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경35399 (1) 부천지원

해당 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동 224에 소재한 부천원미동문디이스트 101동 9층 903호 아파트입니다.

토지면적은 31.80㎡ (약 9.62평)이며, 건물면적은 59.95㎡ (약 18.13평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 삼OOOOOOOOOO입니다.

감정평가액은 419,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, 인근에 원미구청이 소재하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측과 서측으로 상태가 양호한 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2024년 5월 16일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을2, 228,800,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류(부천시), 신탁 등기 및 소유권 이전 등기 말소 사항은 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 특이사항으로 기재되지 않았습니다.

* 임차인 현황

* 박찬희

보증금: 40,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-12-09

확정일자: 2024-10-22

배당신고일자: 2026-01-14

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다.

* 유경영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 보증금 회수가 불확실합니다.

* 유재희

보증금: 40,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2024-06-25

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

권리분석: 대항력이 없어 배당을 통해 보증금을 회수해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 추가적인 문제가 발생할 수 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 원미구청 등 관공서와 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 내 수요를 충족하는 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능하며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

원미구청 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육

부천북초등학교, 부천고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. (단, 상대보호구역으로 지정되어 교육청 문의 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가를 취득해야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

* 건물 상태 및 연식

2024년 1월 29일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 내부 마감 및 설비 상태에 대한 정확한 파악이 현장에서 이루어지지 못했습니다. 추후 점검이 필요합니다.

* 제한사항

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구에 위치한 신축 아파트로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 토지거래허가구역이라는 점과 임차인 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

아직 사용승인이 얼마 되지 않은 신축 아파트라는 장점이 있으나, 정확한 내부 상태 및 시세 파악 후 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 사용승인을 받은 신축급 아파트로, 하자 보수 등의 초기 부담이 적을 수 있습니다.

* 양호한 교통 및 편의시설: 원미구청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 외 인수되는 권리사항이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 419,000,000원이며, 채권 최고액은 228,800,000원입니다.

최근 경매 시장 동향, 주변 시세, 물건의 현황, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

토지거래허가구역임을 감안하여 허가 가능 여부 및 절차를 사전에 확인해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사, 현장 재확인, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 하며, 전문가와 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.