나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35395 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 151-17 센트라움 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 3층 303호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'아파트' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지를 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동·서측으로 로폭 약 8m, 6m, 4m 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(샘솔유치원-부천 교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초, 소새울유치원-부천교 육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대(2025.8.26. ~2026.8.25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2025타경35395 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 소사구 소사본동 151-17 센트라움 3층 303호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

364,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적

31. 95㎡ (약 9.67평)

1.5. 2. 건물면적 (아파트)

60. 47㎡ (약 18.29평)

전용면적: 60.47㎡ (약 18.29평)

분양면적: 제공된 자료에 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.10. 주의사항

(제공된 정보에 특정 주의사항은 기재되지 않았습니다.)

1.11. 특수물건정보

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

남측 및 동·서측으로 로폭 약 8m, 6m, 4m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 7월 15일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (등기부상 갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이정재)

* 보증금: 423,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-16

* 확정일자: 2021-09-01

* 배당신고일자: 2023-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)이 말소 예정으로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 주의: 상기 임차인 이 (이정재)는 대항력이 없으며, 보증금 423,000,000원은 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 김석수 외 1명 (2020-03-23)

* 공유자전원지분전부이전: 공영문 (2021-12-30)

* 말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2022-07-15, 금12,821,956원)

* 기타 가압류: 우리은행 (2022-08-26, 금19,975,211원), 주식회사국민행복기금 (2023-01-09, 금9,709,968원), 주택도시보증공사 (2024-04-04, 금20,000,000원)

* 압류: 부천시 (2025-08-12)

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2025-12-19, 423,000,000원)

* 등기부채권 총액: 485,507,135원

4. 상권분석

* 본건이 소재한 부천시 소사구 소사본동은 주거 밀집 지역으로, 인근에 다수의 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있습니다.

* 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 소규모 상점 및 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '소사초등학교'가 북서측 인근에 위치하며, '샘솔유치원', '소새울유치원' 등 교육시설도 가까이 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. (토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 혐오시설 유무: 주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 본건으로부터 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 유지됩니다. 이에 따라 외국인 등 특정 대상은 거래 시 허가를 받아야 하는 등 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG (주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 다만, 등기부상 임차인의 권리가 말소 예정으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으며, 이는 추후 채권 정리에 영향을 미칠 수 있으나 본 경매 절차에서는 직접적인 인수 부담으로 작용하지는 않습니다.

* 기타 리스크:

* 임대관계는 미상으로 처리되었으나, 현재 파악된 임차인 외 추가 임차인 존재 여부는 현장 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 핵심 지역 접근성: 부천시 내 주요 지역 및 서울 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트, 다세대, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여, 낙찰 시 대부분 소멸될 예정이므로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 도시계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 잠재적으로 고려해볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 부천시 소사구에 위치한 아파트 경매 물건으로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호하며 권리관계도 비교적 명확하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경 사항 등 추가적인 확인이 필요한 부분이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 법규를 숙지하시기 바랍니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 364,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 이 의 보증금은 매각으로 소멸)

* 참고 사항:

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 주변 시세를 충분히 조사하여 본건의 적정 가치를 산정해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지) 및 향후 해제 여부, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용 등을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.

* 잠재적 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 본 보고서에서는 실제 시장 조사 데이터를 반영할 수 없으므로, 보수적인 관점에서 감정가 이하를 예상 입찰가로 고려하는 것이 안전할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.