나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35401 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 147-15 대상하이츠빌 비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "북부역사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 4층 402호로서, 외 벽 : 스톤코트 및 드라이비트 등 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지의 서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35401 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 147-15 대상하이츠빌 비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

건축년도: 2008년경

토지면적: 22.81㎡ (약 6.9평)

건물면적: 45.36㎡ (약 13.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "북부역사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역(부천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 부천역은 지하철 1호선과 7호선의 환승역으로 서울 및 수도권 각지로의 이동이 수월합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김정우, 채재하

* 주택임차권: 이형인 (금액 170,000,000원, 전입 2020-05-01, 확정 2020-04-08)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 170,000,000원)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-01

* 확정일자: 2020-04-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 임차 보증금을 보증하였으며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매 절차에서 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다. 을구 3번 주택임차권 등기(이형인)는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지역에 위치하나, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다. 부천역 역세권과 인접하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 최근 실거래가 분석

주변 유사 면적(약 13.7평)의 다세대주택 실거래가 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 서진베스트빌(31.01㎡, 약 9.4평)이 83,000,000원에 거래되었으나, 이는 본건과 면적 및 건물 연식 차이가 있습니다. 더 넓은 면적의 다세대주택(약 21.5평)들이 2026년 3월 180,000,000원에서 235,000,000원까지 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(45.36㎡)과 감정가를 고려할 때, 주변 시세를 바탕으로 120,000,000원에서 150,000,000원 사이의 시세 형성 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

주변은 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 어우러진 주거 환경입니다.

6.2. 편의 시설 및 교통

* 교통: 지하철 1, 7호선 부천역 인접, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑/편의: 부천역 인근 현대백화점, 쇼핑몰, 재래시장 등 이용 편리.

* 기타: 헬로방방 부천중동점, 플레이아쿠아리움 부천 등 어린이 및 가족 단위 이용 시설이 위치해 있습니다.

6.3. 교육 및 의료 시설

* 교육: 부천초등학교, 부천중학교, 부천고등학교 등 학군이 인접해 있습니다.

* 의료: 가톨릭대학교 부천성모병원 등 종합병원 이용이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 따라서, 매수인은 해당 기간 내 부동산 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차를 확인하고 준수해야 합니다.

7.2. HUG 인수조건 관련

'HUG 인수조건 변경'은 HUG의 채권 인수 또는 보증 관련하여 특별한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다. 입찰 전 HUG와의 확인을 통해 정확한 인수 조건을 파악하는 것이 중요합니다.

7.3. 임차권 관련

임차인 이 의 경우 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 경매 시 소멸될 예정이지만, 권리관계의 변동 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가 163,000,000원 대비 시세 분석 결과, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의로 인해 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 추가 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

* 임차인 인수 보증금 0원으로 권리 관계 명확.

* 실거주 및 임대 수익 모두 가능한 다세대주택.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점(2026.8.25) 고려하여 취득 시점 결정 필요.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 분석 및 감정가, 그리고 권리 분석 결과(인수 보증금 0원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 약 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근한다면 135,000,000원을 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 추가적인 가치 평가 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.