나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35379 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 10층1004호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미중학교' 서측 인근에 위치하는 "태강씨 티" 제10층 제1004호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 소규모 근 린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건중 제10층 제1004호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'업무시설(오피스텔)'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 및 난 방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(부일초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원미중- 부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35379 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 4-12 태강씨티 10층1004호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층

전유면적: 48.19㎡ (약 14.58평)

토지 지분 면적: 14.76㎡ (약 4.46평)

감정가: 263,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '원미중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 복합 지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 권리 현황

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청, 권리금액: 211,000,000원)

등기부상 기타 권리:

* 갑1: 소유권보존 (박형하 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (고완석, 말소)

* 갑3: 압류 (강서세무서장, 말소) - 말소기준권리

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 말소)

* 을3: 주택임차권 (이홍선, 말소)

등기부채권 총액: 999,000,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 이 (본명: 이홍선)

보증금: 211,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-28

확정일자: 2021-01-08

배당신고일자: 2023-03-07

대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

비고:

주택임차권 등기가 존재하나, 등기부상 '말소' 처리되었으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 '말소동의 확약서'가 제출되어 매각으로 소멸되는 권리로 판단됩니다.

따라서, 본 건 낙찰 시 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

주의: 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 권리 분석 시 최종 확인이 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

3.3. 말소기준권리

강서세무서장의 압류 (갑3)가 말소기준권리이며, 이에 따른 모든 후순위 권리(가압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 용도별 분포

본건이 위치한 주변 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 상업 및 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설에 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

원미중학교, 부일초등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다. (단, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있으니 관련 법규 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 주택임차권(을3)이 말소 처리되었으나, 물건명세서에 '말소 동의 확약서' 제출로 인해 매각으로 소멸 예정임을 명시하고 있습니다. 낙찰 후에도 최종 권리 변동 가능성을 재확인하는 것이 중요합니다. HUG 인수조건 변경 사안에 대한 명확한 이해와 확인이 필요합니다.

6.2. 지역 제한

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) - 외국인 등이 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. (국내 일반 개인은 해당 없음)

본 물건은 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획법규의 적용을 받으므로, 관련 규정을 사전에 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

감정가(263,000,000원)와 최근 실거래가(172,000,000원) 간의 상당한 격차가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성 문제, 시장 상황의 변동, 또는 해당 거래의 특수성(예: 급매) 등을 시사할 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 시장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 오피스텔로, 도심 접근성이 양호한 위치에 소재합니다. 주변 환경은 상업 및 주거시설이 조화롭게 분포하고 있어 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계는 임차인 관련 복잡성이 있으나, '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 금전적 부담은 없어 보입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차, HUG 인수조건 변경 등 명확한 확인이 필요한 사항들이 존재하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2019년 준공)로 상품성이 우수하며, 건물 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 반듯한 직사각형 구조의 오피스텔로 효율적인 공간 활용이 가능합니다.

* 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 직주근접 수요 확보에 유리합니다.

* '인수 보증금 0원'으로 권리상의 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

* 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회 (최근 실거래가 기준).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 263,000,000원이나, 최근 유사 물건의 실거래가는 172,000,000원으로 약 34%의 시세 차이를 보이고 있습니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 0원으로 파악되어 권리 부담은 없습니다.

최근 실거래가 172,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 경매 특성 및 낙찰 경쟁률 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 185,000,000원 수준으로 제안합니다.

이는 보수적인 예상치이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있음을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.