나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53654 [1] 경기도 광주시 목현동 25-76 휴하우스 디동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시농업기술센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일자: 2018.04.13) 외 벽: 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등, 창 호: 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비 및 급·배수시설, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 자체 지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육 제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경 정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임. 일련번호(2): 보전관리지역(보전관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육 제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환 경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국 인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경53654 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 25-76 휴하우스 디동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 229,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 69.75㎡ (약 21.1평)

토지지분: 69.75㎡ (약 21.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 49.72㎡ (약 15.0평)

건물지분: 49.72㎡ (약 15.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 휴하우스 D동 401호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일자: 2018년 04월 13일

층수: 4층 건물 내 4층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 '광주시농업기술센터' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 완경사 지대 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 2필지 일단의 사다리형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리구역(일반형)), 가축사육 제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 일부 필지는 보전관리지역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53654 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

3.2. 채권자 정보

주택도시보증공사 (HUG)

3.3. 임차인 및 권리 현황

* 임차인: 김

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 04월 16일

확정일자: 2021년 03월 30일

배당신고일자: 2024년 07월 12일

대항력: 없음 (단, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 관한 확약서가 제출되었습니다.)

* 토지 별도등기 구분지상권설정등기: 2010년 12월 06일 등기된 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리: 압류 (징수과-01 3371), 접수일자: 2025년 11월 27일

등기부채권 총액: 180,000,000원 (강제경매 채권액 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하며, 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. '광주시농업기술센터' 인근에 위치하여 관련 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 상태

2018년 신축된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (임차보증금, 구분지상권)

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(보증금 180,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 또한, 토지 별도등기인 구분지상권설정등기도 매수인에게 인수될 예정입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하며, 잠재적인 변수로 작용할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 지역 제한

계획관리, 보전관리, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 다세대주택으로 비교적 신축에 해당하며, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 권리분석상 임차인 보증금 180,000,000원과 구분지상권이 매수인에게 인수될 수 있는 위험성이 존재하여, 이에 대한 철저한 사전 조사와 인수 조건 확인이 필수적입니다. HUG 인수조건 변경 사항도 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2018년 준공)로 관리 상태 양호 기대.

* 차량 및 대중교통 접근성이 좋은 주거 지역 내 위치.

* 주변 근린생활시설을 통한 생활 편의성 확보.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 주변 거래 사례를 고려할 때, 예상 입찰가는 200,000,000원으로 산정됩니다. 이는 인수되는 권리(임차보증금, 구분지상권)를 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 해당 권리들의 최종 인수 여부 및 금액, HUG 인수조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.