나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5464 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 275-2 한울팰리스 4층 402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(원종역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권 지구단위계획 구역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(백조유치원-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오정초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경5464 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 275-2 한울팰리스 4층 402호

* 용도: 오피스텔 (공동주택, 업무시설, 1종근린생활시설 복합 용도)

* 감정가: 327,000,000원

* 토지면적: 22.27㎡ (약 6.74평)

* 토지지분: 22.27㎡ (약 6.74평)

* 건물면적: 74.19㎡ (약 22.45평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오정농업협동조합 (등기부 내역 기반)

* 특이사항: 토지거래허가구역

* 건축물 정보: 2016년 준공, 철근콘크리트 구조, 14층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 원종역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 출입 또한 용이합니다.

* 도로: 본건 건물 북측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 16일 접수된 오정농업협동조합 근저당권 (을7)입니다.

* 권리현황:

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 오정농업협동조합 근저당권 (을7, 240,000,000원, 말소기준권리)

* 강준혁 근저당권 (을8, 600,000,000원, 공동담보)

* 오정농업협동조합 임의경매 (갑5)

* 파주세무서장 압류 (갑6)

* 김병권 외 1명 가압류 (갑7, 546,000,000원)

* 상기 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오 (오수림)

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 3월 18일

* 확정일자: 2025년 3월 18일

* 배당신고일자: 2026년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 인근에 원종역이 위치하며, 역세권 개발 계획 구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대됩니다.

* 자체적인 수요와 함께 주변 지역의 배후 수요도 확보하고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 원종역(지하철) 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 백조유치원, 오정초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다. (교육환경 보호구역으로 지정되어 있음)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 본 물건은 오피스텔로서, 토지거래 허가 대상이 아닐 가능성이 높으나, 매수인의 자격 및 목적에 따라 해당 구청에 확인이 필요합니다.

* 기타 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권), 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 규제가 중첩되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동에 위치한 오피스텔로, 원종역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 2016년에 준공되어 비교적 신축급 건물이며, 철근콘크리트 구조로 안정적입니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 모든 기존 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 명도 부담이 적은 것이 큰 장점입니다.

* 토지거래허가구역이라는 점은 유의해야 하지만, 오피스텔 용도의 매수인에게는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

* 전반적으로 권리 관계가 명확하고 입지가 양호하여 안정적인 투자 및 실거주 목적으로 추천할 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 모든 근저당, 압류, 가압류 등이 말소될 예정으로 권리 낙찰 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 원종역과 인접하여 교통이 편리하며, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 적어 유지보수 비용이 적게 들 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가 수준이 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 반영 시 투자 수익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 327,000,000원

* 최근 실거래가 (유사 물건, 2025년 7월 3일): 330,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 건은 권리관계가 매우 깨끗하고, 입지가 양호하며, 최근 실거래가 또한 감정가와 유사하거나 높게 형성되어 있음을 감안할 때, 현재 시세를 고려한 적정 입찰가는 325,000,000원에서 335,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 보수적인 접근으로는 감정가 수준인 325,000,000원부터 시작하여, 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 따라 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.