나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53705 [1] 경기도 광주시 능평동 264-1 국제쉐르빌 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래자산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 능평동 소재 '능평초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015년 04월 30일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(철근콘크리트경사 슬라브)지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53705 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 264-1 국제쉐르빌 씨동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 255,000,000원

토지면적: 68.95㎡ (약 20.86평)

건물면적: 61.92㎡ (약 18.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, '능평초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경53705)으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 등기부현황

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2015-05-12 (권병갑)

* 소유권이전: 2015-08-06 (김순옥 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2021-05-17 (손분익)

* 주택임차권: 2023-06-05 (최승민, 보증금 265,000,000원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-25

* 배당신고일자: 2023-06-05

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리 분석

본 건은 임차인 최승민의 주택임차권(보증금 265,000,000원)이 등기되어 있습니다. 일반적으로 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 그러나, 주택도시보증공사로부터 임차인 최승민이 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서, 임차인의 보증금 265,000,000원은 매수인이 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 265,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 특정 상업 시설 밀집 지역이라기보다는 배후 주거 단지의 생활 편의를 지원하는 근린 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 능평초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 건축물 정보

* 준공일자: 2015년 04월 30일 사용승인을 득한 건물입니다.

* 구조: 철근콘크리트 구조이며, 지상 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 난방: 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자로 관여되어 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 채권 회수 절차 또는 향후 관리 방안에 변동이 있음을 시사합니다. 이는 입찰 전 HUG 측과의 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 선순위임차권 및 확약서: 임차인의 보증금 265,000,000원에 대한 잠재적 불확실성이 있었으나, HUG 제출 확약서를 통해 매수인의 보증금 인수 부담은 해소된 것으로 보입니다. 그러나 확약서의 법적 효력에 대한 최종 확인은 필수입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 다수의 지역 지구 및 구역(계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등)에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최신 연식(2015년 준공)과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인의 보증금 265,000,000원이 존재하나, HUG 제출 확약서에 따라 매수인이 인수하지 않을 것으로 판단되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, HUG 관련 조건 변경 및 토지이용계획상의 제약 사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 확약서 제출로 해소되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 2015년 준공 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 능평초등학교 인근의 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 160,000,000원에서 247,000,000원까지 다양하게 나타납니다. 특히 2012-2013년 준공된 53-60㎡ 면적의 주택이 160,000,000원~164,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 2015년 준공된 61.92㎡ 면적으로, 이들 거래 사례보다 면적이 넓고 준공 연도가 더 최신입니다. 이를 감안하여 시장 가치를 산정할 때, 현재 시세는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 255,000,000원으로, 최근 거래 사례 대비 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 감정 시점과 현재 시세의 차이, 또는 HUG의 채권 회수 의지를 반영한 결과일 수 있습니다. 임차인 보증금 265,000,000원과 채권 총액 265,000,000원을 고려할 때, HUG의 채권 확보 의지가 강할 수 있습니다.

따라서, 최근 거래 사례를 바탕으로 한 추정 시장 가치와 감정가, 그리고 HUG의 개입 가능성을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원으로 제안합니다. 이 금액은 시장가치를 상회하는 수준이지만, 감정가보다는 낮으며 HUG의 채권 회수 목표치를 일부 반영한 전략적 입찰가입니다.

참고사항:

* 입찰 전, HUG 측의 확약서 내용의 최종 법적 효력 및 모든 관련 서류를 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 인근에 혐오시설이나 특이 민원 발생 가능성이 있는 시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

* 제공된 JSON 데이터를 기반으로 시세 분석을 수행하였습니다.

* 입력된 가격은 만원 단위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.