나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53678 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 125-2 셀레스빌 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 '수정구청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 및 생활시설에의 접근성은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 대중교통 포함 전반적인 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 15층 건내 제15층 제1505호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도매 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이 샷시 창호 마감 등.

이용상태

아파트(후첨"내부구조도" 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 설비, 지하주차장 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단지로서 인접도로와 평탄한 부정형의 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 각각 수정로, 수정남로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신흥동 125-2, 175, 176 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 신흥동 173 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 신흥동 174, 174-1 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 신흥동 177 : 도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

본건 공부상 동 구분은 없으나 현황 101동(1호~4호), 102동(5호~7호), 103동(8호, 9호)으로 구분되어 있는 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 공부상 동 구분은 없으나 현황 101동(1호~4호), 102동(5호~7호), 103동(8호, 9호)으로 구분되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53678 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO

감정가: 583,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 125-2 셀레스빌 15층1505호

용도: 아파트

토지면적: 13.86㎡ (약 4.20평)

건물면적: 76.88㎡ (약 23.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보 (셀레스빌)

건축물대장 상 주소: 경기도 성남시 수정구 신흥동 125-2번지

도로명 주소: 경기도 성남시 수정구 수정로 316

사용승인일: 2007년 3월 9일

건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지상 15층, 지하 4층

세대수: 156세대

본건 호수: 15층 1505호

전유부분 면적: 76.88㎡ (약 23.26평)

토지지분 면적: 13.86㎡ (약 4.20평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동 소재 '수정구청' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측과 남동측으로 각각 수정로, 수정남로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

* 편의시설: 수정구청 등 관공서 및 근린생활시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사후니드

보증금: 0원

차임: 0원

배당신고일자: 2026년 2월 6일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 2일 접수된 주식회사후니드 명의의 전세권설정 (을5) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 말소될 예정입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김주현(2007.04.13), 김순희(2010.04.14), 김회중(2015.04.10)

* 전세권 설정: 주식회사후니드 (을5, 2016.08.02, 330,000,000원) - 말소기준권리, 이후 변경 및 말소됨.

* 근저당권: 오에스비저축은행 (을7, 2021.10.07, 180,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 오에스비저축은행 (갑5, 2025.12.16, 146,138,731원) - 말소 예정 (본건 경매 개시 결정)

총 등기부채권 금액은 900,000,000원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84㎡)의 셀레스빌 아파트가 2026년 4월 29일에 60,000만원(6억원), 5월 28일에 60,000만원(6억원), 7월 17일에 65,000만원(6.5억원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 58,300만원(5.83억원)으로, 최근 실거래가 수준과 유사하거나 다소 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건이 소재한 수정구 신흥동 일대는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설, 관공서(수정구청) 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 대중교통 접근성 또한 양호하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다.

5.2. 주거 환경

본건은 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 15층에 위치하여 일조권 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 개별난방, 화재탐지, 승강기, 도시가스, 지하주차장 설비 등이 구비되어 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상 동 구분은 없으나, 현황상 101동(1호~4호), 102동(5호~7호), 103동(8호, 9호)으로 구분되어 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 실제 거주나 관리에 있어 일부 혼선이나 불편을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 요건 충족 시 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 유동화 물건은 특정 금융기관이나 자산유동화전문회사 등이 채권을 관리하는 경우가 많아, 일반 경매 물건과 다소 다른 절차나 특수성이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 약 1.5km 이내에 성남시 제1생활하수처리장, 성남시립화장장 등 생활기반시설이 위치하고 있습니다. 직접적인 혐오시설은 아니지만, 일부 민감한 수요층에게는 고려될 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 수정구 신흥동에 위치한 아파트로, 역세권은 아니지만 수정구청 인근으로 생활 편의시설 접근성이 좋고 교통 환경이 양호합니다. 최근 실거래가 수준과 감정가를 고려했을 때 시세 대비 가격 메리트가 있을 가능성이 있습니다. 다만, 공부상 동 구분과 현황상 차이, 유동화 물건이라는 점, 그리고 일부 생활기반시설과의 거리가 비교적 가깝다는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 편의시설 및 교통 환경: 수정구청 인근으로 행정, 상업, 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 실거래가 추이: 최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준을 유지하며 가격 안정성을 보이고 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태를 인수할 수 있습니다.

* 고층 아파트: 15층 중 15층에 위치하여 조망 및 일조량이 우수할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 583,000,000원이며, 최근 실거래가는 600,000,000원 ~ 650,000,000원 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없고, 특별한 하자도 발견되지 않았습니다. 다만, 면적 차이(76.88㎡ vs 84㎡대 실거래 면적)와 유동화 물건이라는 특성을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 590,000,000원 ~ 620,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.