나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5515 [1] 경기도 광주시 능평동 406-3 부띠크힐스 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "광주광명초등학교" 동측 인근에 위치한 다세대주택으로 서, 주변은 각종 빌라, 다세대주택, 연립주택, 임야 등이 소재한 지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제202호로서 외벽 : 외장석재 붙임 등 마감. 내벽 : 내부인테리어 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 일부 지하 주차 장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서향 경사지를 조성한 지대 내의 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경5515 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 능평동 406-3 부띠크힐스 에이동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 350,000,000원

* 토지면적: 76.83㎡ (약 23.24평)

* 건물면적: 67.85㎡ (약 20.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "광주광명초등학교" 동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주변은 각종 빌라, 다세대주택, 연립주택, 임야 등이 소재한 지역으로 환경 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정 보통임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4. 하나은행 근저당권 (2022-02-21)

* 소멸예정 권리:

* 갑1. 남궁돈기 소유권보존 (2017-07-18)

* 갑2. 한성운 소유권이전 (2022-02-21) - 매매

* 을4. 하나은행 근저당권 (2022-02-21) - 금242,000,000원

* 을5. 남궁돈기 근저당권 (2022-02-21) - 금40,000,000원

* 갑3. 안산세무서장 압류 (2024-11-25)

* 갑4. 안산시 압류 (2025-04-07)

* 갑5. 하나카드 가압류 (2025-05-14) - 금7,328,838원

* 갑6. 도이치파이낸셜 가압류 (2025-06-12) - 금12,286,784원

* 갑7. 광주시 압류 (2025-07-25)

* 갑8. 메리츠캐피탈주식회사 가압류 (2025-10-13) - 금6,601,394원

* 갑9. 하나은행 임의경매개시결정 (2025-12-11)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 등기부상 명시된 지상권은 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 문구가 있어 잠재적 인수 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (현재로서는 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 해당 물건은 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 상태이므로, 실제 점유자 파악 및 인수되는 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 다세대주택, 빌라, 연립주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주요 편의시설 및 상업 시설은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월, 경기 광주시 능평동 227-12번지 포레스빌(103동), 53.84㎡, 1.6억원에 거래됨. (약 980만원/평)

* 2026년 5월, 경기 광주시 능평동 130-20번지 두루미인3차(바동), 59.96㎡, 1.64억원에 거래됨. (약 906만원/평)

* 2026년 5월, 경기 광주시 능평동 625번지 필하우스, 52.3㎡, 2.47억원에 거래됨. (약 1562만원/평)

* 본건(67.85㎡)의 경우, 최근 거래된 매물 중 가장 높은 가격대를 형성한 필하우스(2019년 건축, 52.3㎡)의 가격(약 1562만원/평)을 참고할 수 있습니다. 다만, 본건의 건축 연도는 2017년경으로 추정되며, 면적이 더 넓다는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제202호. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 내부인테리어, 창호는 하이샷시 창호로 마감됨.

* 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 일부 지하 주차장 등이 구비되어 있음.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 주변 환경: "광주광명초등학교" 인근 지역으로, 주거 환경은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 해당됩니다.

* 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 포함됩니다.

* 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 2026년 8월 25일부로 해제될 예정입니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 보증금 0원이라는 점은 긍정적이나, 기타 인수될 권리나 미정산 금액 등이 있을 수 있습니다.

* 미소멸 권리 가능성: 등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 문구가 존재하므로, 실제 지상권 설정 여부를 재확인하여 예상치 못한 권리 인수 위험에 대비해야 합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 주거 지역에 소재하고 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리관계는 대부분 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계가 미확인되고 잠재적인 지상권 인수 가능성이 언급되어 있어 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 요구됩니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 시장 가격을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 성장관리구역 내 위치로 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대부분의 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 최근 거래된 유사 물건들의 가격을 통해 시세 파악이 가능하며, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건축된 지 8년가량(2017년경) 되어 비교적 신축에 가까운 상태입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 약 900만원/평에서 1560만원/평 수준입니다. 본건의 건물 면적은 약 20.52평입니다.

감정가 3.5억원 대비 최근 거래가는 1.6억원에서 2.47억원으로, 감정가가 시세보다 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

필하우스(2019년 건축, 52.3㎡)가 2.47억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2017년경 건축, 67.85㎡)의 가치는 2.4억원 ~ 2.8억원 범위 내에서 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

특히, 미상인 임대차 관계와 잠재적 권리 인수 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 2억 5천만원 정도를 초기 입찰가 범위로 제안합니다. (이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.