나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53680 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 748-2 파인빌 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 소재 '지월3리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에는 차량 통행이 빈번한 경안천로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬래브)지붕 지상 4층 건물 내 제 101동 제1층 제101호로서, - 외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스설비) 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 자루형의 토지로서 현황 '주거용 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구(지월리자연취락지구), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 성남지원 2025타경53680 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 748-2 파인빌 101동 1층101호

용도: 다세대주택

건축연도: 2015년 (사용승인일 기준)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 230,000,000원

토지면적: 59.59㎡ (약 18.02평)

건물면적(전용면적): 51.72㎡ (약 15.64평)

토지 지분: 59.59㎡

건물 지분: 51.72㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 소재 '지월3리 마을회관' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 경안천로의 차량 통행이 빈번하고 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2022년 7월 1일자 안산시 압류입니다. 등기부상 해당 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능성

* 임차인: 이상석

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-05-22

대항력: 없음

권리분석: 보증금 전액 배당 예상되며, 매수인 인수 부담 없음.

* 임차인: 황승민

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-03

확정일자: 2022-01-25

배당신고일자: 2023-06-01

대항력: 없음

권리분석: 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있으며, 보증금 230,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 가능성이 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라, 실제 매수인에게 인수될 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존(2015-11-05) 이후 소유권 이전, 압류(안산시, 2022-07-01, 말소기준권리), 가압류(SBI저축은행, 2022-12-06), 압류(안산시, 2023-08-23), 압류(화성시, 2024-05-13), 강제경매(주택도시보증공사, 2025-12-17) 등이 기재되어 있습니다. 주택임차권(황승민) 역시 등기되어 있으나, HUG의 확약서로 인해 매수인 인수 부담은 해소될 것으로 보입니다. 모든 압류 및 가압류, 강제경매 개시 결정 등은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 251,846,903원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주택 밀집 지역으로, 주변에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 서비스 이용이 가능합니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적(약 15.64평 ~ 18.4평)의 다세대주택 거래가는 2026년 5월 기준 108,000,000원에서 176,000,000원 범위에서 형성되어 있습니다.

특히, 2021년 준공된 60.83㎡(약 18.4평) 면적의 '트라움' 물건이 176,000,000원에 거래된 사례는 본 건의 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. 해당 거래가의 단위 면적당 가격(약 289,347원/㎡)을 적용하면, 본 건(51.72㎡)의 시장 가치는 약 149,500,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본 건의 감정가 230,000,000원 대비 낮은 시세이며, 현재 시장 가치 기준으로 볼 때 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

황승민 임차인의 보증금 230,000,000원에 대한 인수 가능성 문제가 제기될 수 있습니다. 비록 HUG의 확약서 제출로 매수인의 부담이 해소될 것으로 보이나, 최종 배당 결과 및 HUG의 확약 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 인수 관련 리스크

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.3. 기타 리스크

현장 조사 및 자료 분석 결과, 본 건 주변에 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 신축급(2015년 준공) 다세대주택으로, 감정가는 230,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로 평가됩니다. 임차인 황승민 씨의 보증금 230,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 것으로 판단되어, 시세 대비 저평가된 아파트 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 다만, 1층 물건인 점과 감정가와 시세 간의 격차를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 상승 또는 적정가 낙찰 시 높은 수익률 기대 가능.

* 임차인 인수 부담 해소: HUG의 확약서로 인해 대항력 있는 임차인으로 간주될 수 있는 황승민 씨의 보증금 230,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 입지 및 주거 환경: 광주시 초월읍의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터(2026년 5월 거래 기준)와 본 건의 면적(51.72㎡) 및 건축 연도(2015년)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 149,500,000원 (51.72㎡ * 289,347원/㎡)으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제안합니다.

보수적으로 접근 시 150,000,000원, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 170,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 그리고 현장 분위기를 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.