나이스옥션 법원경매 성남 2025타경5607 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 496 쌍용더플래티넘광주 114동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월고등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지내 도로를 통해 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상19층 건내 제114동 제14층 제1404호로서, (사용승인일 : 2022.02.28) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 12~15 미터 및 남서측으로 노폭 약 8 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 계획관리지역(계획관리) , 주거개발진흥지구 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도확인요(초월고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경5607 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 496 쌍용더플래티넘광주 114동 14층1404호

용도: 아파트

감정가: 415,000,000원

토지면적: 51.07㎡ (약 15.45평)

토지지분: 51.0746㎡ (약 15.45평)

건물면적: 73.53㎡ (약 22.24평) - 전용면적 기준

건물지분: 73.5338㎡ (약 22.24평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 경강선 경기광주역과 초월역을 이용하여 판교역까지 약 10분대로 이동 가능합니다. 성남~장호원간도로 쌍동JC와도 가까워 광역 접근성이 좋습니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 12~15미터, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 주거용지(아파트용지)로 이용 중입니다. 또한, 소로1류, 중로2류, 중로3류에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(초월고등학교), 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일까지) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

1.2. 건물정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 19층 건물 내 114동 14층 1404호입니다. 2022년 2월 28일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비(개별난방), 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 건축면적 및 용적률: 해당 아파트 단지의 대지면적은 약 14,333평(47,370.8㎡), 건축면적은 약 2,752평(9,094.83㎡, 건폐율 19.2%), 연면적은 약 38,636평(127,693.1㎡, 용적률 189.37%)입니다. 본건 전용면적은 73.53㎡ (약 22.24평)입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (신한은행, 2022년 5월 2일 접수, 채권액 409,200,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 지상권이 존재하는 경우, 이는 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 부분입니다.

* 말소되는 권리: 갑구 3번 가압류(국, 2025년 1월 23일 접수), 갑구 4번 임의경매(신한은행, 2025년 12월 16일 접수) 등은 말소될 예정입니다. 또한, 을구 1번 근저당권이 말소기준권리가 되어 이에 기한 권리들은 말소될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 즉, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 단지 인근에 공동주택 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 내 상가도 위치합니다. 주변에는 초월고등학교가 있으며, 다른 학교로는 광주도평초등학교가 약 722m 거리에 있습니다.

* 혐오시설 정보: 현재 조사된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 본 건 인근에 초월고등학교가 위치하며, 초월어린이집, 조이풀키즈채움늘어린이집 등 다수의 어린이집이 소재합니다. 광주도평초등학교(혁신)가 약 722m 거리에 있습니다.

* 교통: 경강선 초월역과 경기광주역을 이용할 수 있으며, 이를 통해 판교역까지 약 10분대로 접근 가능합니다. 성남~장호원간도로 및 제2순환도로 접근도 용이하여 광역 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용 파악이 불가하여 소유권 행사 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 대출 채권이 유동화 증권을 통해 거래된 경우로, 일반 경매 물건보다 복잡한 권리 관계나 추가적인 절차가 필요할 가능성이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계는 미상이지만, 인수 보증금이 0원이므로 임차인 관련 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 단지 내 편의시설 및 교육시설 접근성이 있으며, 경매로 인한 말소되는 권리가 다수 존재하여 권리관계는 비교적 명확해 보입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 가능성은 반드시 짚고 넘어가야 할 중대한 리스크 요인입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 비교적 신축인 아파트입니다.

* 우수한 교통망: 경강선 및 주요 도로망 접근이 용이하여 광역 이동이 편리합니다.

* 생활 인프라: 단지 내 및 주변 상업시설, 교육시설 접근성이 양호합니다.

* 임차인 부담 없음: 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정가 415,000,000원을 기준으로, 본건은 신축 아파트라는 장점과 함께 '소멸되지 않는 지상권'이라는 중대한 불확실성을 내포하고 있습니다. 일반적으로 이러한 미확인 권리는 큰 투자 위험으로 작용하며, 이를 반영하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

현 시점에서는 정확한 지상권의 내용과 그로 인한 가치 하락분을 예측하기 어렵습니다. 만약 지상권이 해당 물건의 사용 수익에 중대한 제약을 가한다면, 감정가 이하로 입찰가를 낮추어야 할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 감정가를 약 84% ~ 94% 수준으로 책정한 것이며, 입찰 전 반드시 '소멸되지 않는 지상권'에 대한 정확한 조사와 법률 자문을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.