나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53712 [1] 경기도 광주시 회덕동 156-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도감정 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕동 마을회관" 북측 원거리에 위치하며, 부근은 전원주택, 농 경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서 주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편인 노선버스 정류장이 소재하나, 그 노선의 방향 및 운행의 간격으로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

남서측으로 하향경사진 토지를 자체지반 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 단독주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건의 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구.아파트, 아파트,연립,다세대).

제시목록 외의 물건

"지적 및 건물개황도" 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2013. 12. 13. 사용승인된 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층, 지상2층의 단독주택으로서, 외벽: 돌붙임 마감 등 내벽: 몰탈 위 벽지 및 황토바름, 일부 타일붙임 마감 등 창호: 새시창호임.

이용상태

- 지1층 제2종근린생활시설(기타공연장), 단독주택(창고, 보일러실) - 1층 단독주택(방3, 주방, 거실, BAR, 다용도실, 화장실 2, 현관 드레스룸 등 - 2층 단독주택(방2, 화장실2, 드레스룸 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 가스난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도" 등 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 관계인의 부재로 미상임. - 기타 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 창고 약16㎡) 매각에 포함 평가함.
2. 지하1층,지상2층의 단독주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경53712 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 물건현황

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 156-12

* 용도: 단독주택

* 토지면적: 708.00㎡ (약 214.16 평)

* 건물면적: 490.61㎡ (약 148.42 평)

* 건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84 평) (판넬조 판넬지붕 창고)

1.3. 감정평가요약

* 감정가: 1,622,293,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치하며, "회덕동 마을회관" 북측 원거리에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주거지로서의 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근은 원활한 편입니다.

* 인근 간선도로변에 대중교통인 노선버스 정류장이 소재하나, 운행 노선 및 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지및도로

* 토지는 남서측으로 하향 경사된 지형을 자체 지반을 평탄하게 조성한 세장형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 본건의 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황(토지)

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 임의경매 기록 등이 확인됩니다.

* 말소기준권리는 을34 근저당권(성남중부새마을금고, 1,391,000,000원, 2022-04-01 접수)이며, 이보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황(건물)

* 건물 등기부에는 소유권 보존, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등의 기록이 있습니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 을4 근저당권(성남중부새마을금고, 1,391,000,000원, 2022-04-01 접수)이며, 이후 권리들은 소멸됩니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수되는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 관계인 부재로 임대차 관계가 완전히 파악되지 않았을 가능성이 있으므로, 이 점은 유의해야 합니다.

3.4. 인수권리분석

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 일괄매각 대상인 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 창고 약 16㎡)도 매각에 포함되어 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 채권총액

* 등기부상 채권 총액(토지 및 건물): 1,829,779,882원

4. 상권및시세분석

4.1. 주변시세분석(제공된JSON기반)

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 경기도 광주시 회덕동의 다세대 주택 거래 사례를 보여줍니다.

* 해당 사례들은 2012년~2014년 준공된 다세대 주택으로, 전용면적은 약 56.45㎡ ~ 59.81㎡ (약 17~18평) 수준입니다.

* 2026년 5월 기준으로 매매가는 145,000,000원에서 175,000,000원 사이로 거래되었습니다.

4.2. 본물건과의차이점

* 본건은 토지면적 708㎡ (약 214평)와 건물 연면적 490.61㎡ (약 148평)를 가진 대규모 단독주택입니다.

* 이는 제공된 JSON의 다세대 주택(전용면적 약 17~18평)과는 규모, 용도, 건축 형태 등에서 현저한 차이가 있습니다.

* 따라서 제공된 다세대 주택의 시세는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. 본건의 감정가 1,622,293,000원은 이러한 규모의 차이를 반영한 것으로 판단됩니다.

4.3. 시세전망

* 본건은 단독주택으로서, 광주시 회덕동의 전원주택 수요 및 지역 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지와 건축 연면적을 가진 단독주택의 가치를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

* 단독주택으로서 독립적이고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변이 전원주택, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 조용하고 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

5.2. 편의시설

* 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있어 자가용 보유가 권장됩니다.

* 주변의 상세 편의시설 정보는 부족하나, 일반적인 주거 지역으로 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

* '유동화물건, 공동담보'로 명시되어 있어, 채권양도 등 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 현재 등기부상으로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없어 보입니다.

6.2. 물건관련리스크

* 건물 이용 현황에 지하 1층 제2종근린생활시설(기타공연장) 용도가 있으나, 공부상으로는 단독주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있습니다. 다만, 실제 이용 및 용도 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 관계인 부재로 임대차 관계가 미상으로, 혹시 모를 미확인 점유자나 법적 분쟁의 소지가 있는지 현장 확인 시 주의가 필요합니다. (현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

6.3. 법규및규제리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 제한사항이 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

* 토지거래계약허가구역으로 외국인 등이 특정 용도로 토지를 취득할 경우 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 대규모 단독주택으로, 넓은 토지(708㎡)와 건축 연면적(490.61㎡)을 자랑합니다. 감정가는 16억 2천만 원대로 높으나, 이는 물건의 규모와 입지적 특성을 반영한 것으로 판단됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 모두 정리되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 상태입니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세 정보는 본건과의 규모 및 용도 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 쾌적한 주거 환경과 함께 넓은 토지를 활용할 수 있다는 점에서 주거 목적 또는 투자 가치가 있는 물건으로 보입니다. 다만, 잠재적인 이용 현황과 관련한 사항 및 규제 지역 지정 여부는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 광주시 회덕동의 쾌적한 자연환경 속에 위치한 대규모 단독주택입니다.

* 넓은 대지와 건축 연면적을 바탕으로 고급 단독주택, 개인 주거 또는 특정 사업 목적 활용이 가능합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 활용 및 건물 활용에 있어 통합적인 관리가 용이합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 1,622,293,000원입니다.

주변의 다세대 주택 매매 시세(145,000,000원 ~ 175,000,000원)는 본건과의 규모 및 용도 차이가 매우 커 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

권리상 인수 부담이 없고 물건의 규모 및 잠재력을 고려할 때, 감정가 대비 적절한 수준에서의 입찰가를 고려해야 합니다.

시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 85%에서 95% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1,379,000,000원 ~ 1,541,000,000원

(산출 근거)

* 감정가: 1,622,293,000원

* 인수 보증금: 0원

* 보수적 입찰가 (감정가 85%): 1,622,293,000원 * 0.85 ≈ 1,378,949,050원

* 적극적 입찰가 (감정가 95%): 1,622,293,000원 * 0.95 ≈ 1,541,178,350원

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 투자 성향, 위험 감수 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.