나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35407 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 101동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부안초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, (사용승인일: 2019.09.03) 외벽: 석재 및 치장벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택_단지형다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단 독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

사건번호: 부천지원 2025타경35407 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 101동 5층502호

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

건물 구조 및 연식: 철근콘크리트구조, 2019년 9월 3일 사용승인 (준신축)

면적:

* 토지면적: 34.52㎡ (약 10.44평)

* 건물면적 (전용면적): 55.85㎡ (약 16.90평)

감정가: 324,000,000원

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부안초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동유형의 공동주택, 아파트, 단독주택 및 근린시설 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 및 도로:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 건물은 북서측 및 남서측으로 각각 노폭 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한사항:

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(부안초), 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 토지거래허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원 부천지원의 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 등기(2025타경35407, 2025-12-19 접수)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리:

등기부상 을구 3번 주택임차권(이동진, 338,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 신동수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-13

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 명시되지 않았으나 대항력이 있는 임차인으로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 이동진)

보증금: 338,000,000원

전입일자: 2021-08-30

확정일자: 2021-07-15

배당신고일자: 2023-09-04

대항력: 없음

비고: 말소기준권리보다 후순위이나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으나, 본 건에서는 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액: 338,000,000원 (주택도시보증공사 임차권 채권액)

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 소규모 근린생활시설이 산재해 있습니다. 대규모 상업시설보다는 주거민을 위한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

편의시설 및 교육환경:

단지 남측 인근에 부안초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성이 좋습니다.

단지 정보:

본건이 속한 삼융렉스빌은 2019년에 사용승인된 건물로, 연식이 짧아 비교적 신축입니다. 101동은 총 5층 건물이며, 본건은 5층에 위치합니다. 건물 총 주호수는 22호로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 취득 시, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효한 토지거래허가구역에 해당하므로, 관할 시군구청에 토지거래허가 신청 및 취득 절차가 필요합니다.

대항력 있는 임차인 (신동수):

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 이에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경:

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다. 이는 계약 조건이나 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 사항을 명확히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 도시형생활주택으로 건물의 연식이 짧아 가치가 있으며, 입지 조건 또한 학군 접근성이 좋고 교통이 편리한 편입니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고, 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 불확실성도 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하고 수리 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 소형 면적: 55.85㎡는 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 크기입니다.

* 교육 환경: 부안초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2016년식 다세대주택인 삼성펠리스5차(34.7㎡)가 2026년 7월 21,200만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 611,000원/㎡입니다. 본건 물건은 55.85㎡(약 16.9평)이며, 2019년식으로 삼성펠리스5차보다 신축임을 감안할 때, 평당가 역시 유사하거나 더 높게 형성될 수 있습니다. 55.85㎡에 삼성펠리스5차의 평당가를 적용하면 약 341,343,500원 (55.85 * 611,000) 수준이 산출됩니다. 본건의 감정가 324,000,000원은 이러한 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

감정가 및 낙찰가 고려사항:

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰가 결정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(신동수)의 존재로 인한 명도 비용 및 시간, 그리고 토지거래허가 절차에 대한 제반 비용을 고려해야 합니다.

최종 예상 입찰가:

현재 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 대항력 있는 임차인과 토지거래허가구역임을 감안하여 보수적으로 접근 시, 310,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.