나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35429 [1] 경기도 부천시 오정구 내동 24-5 우성팰리스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 ´내동중학교´ 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, 외벽: 벽돌붙임마감 등, 창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 구조임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접필지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-131호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))'임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35429 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 24-5 우성팰리스 3층301호

건물명: 우성팰리스

구분: 집합건물

용도: 다세대주택

준공년도: 2016년 2월 17일 (사용승인일 기준)

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.61㎡ (약 9.26평)

토지 지분 면적: 30.6146㎡ (약 9.26평)

건물 전용면적: 54.52㎡ (약 16.50평)

건물 지분 면적: 54.525㎡ (약 16.50평)

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다. 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 하이새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건이 속한 토지는 2필 일단의 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 가장형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 6m 도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 19일 접수된 부천시의 압류(갑6)입니다. (단, 해당 압류는 말소된 것으로 등기부상 확인됩니다. 최종 강제경매 신청은 주택도시보증공사에 의한 2025년 12월 22일 접수된 건입니다(갑8).)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김동환

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조용민)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-16

확정일자: 2021-04-30

배당신고일자: 2023-05-23

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.)

3.4. 집합건물 등기부 요약

현재 등기부상으로 확인되는 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근의 다세대주택 매매 사례는 2025년 12월경 8,000만원에서 12,000만원 사이에서 거래되었습니다. 해당 사례들은 주로 1980년대~1990년대에 건축된 건물들이며, 전용면적은 30~40㎡대입니다.

본건은 우성팰리스 내 301호로, 건축년도가 2016년으로 비교적 신축에 속하며 전용면적 54.52㎡(약 16.5평)으로 파악됩니다. 이는 주변 시세 사례보다 면적이 넓고 건물 연식이 최신이라는 점에서 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

그러나 제공된JSON 자료 중 '우성주택(334)'의 경우, 본건과 유사한 주소지임에도 불구하고 건축년도가 1991년으로 기재되어 있어, 본건의 실제 건축년도(2016년)와의 차이에 따른 시세 판단에 주의가 필요합니다. 건축물표제부에 기재된 2016년 사용승인일이 정확하다면, 본건은 해당 시세 사례들보다 높은 가치를 지닐 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

현재 제공된 정보 내에서 주변의 대규모 개발 계획에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 주택밀집 지역에 위치하여 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

인근에 내동중학교가 위치하며, 삼정초등학교도 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 편의시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 다만, 대형마트, 병원 등 대규모 편의시설은 도보 접근이 다소 어려울 수 있습니다.

5.4. 혐오시설

본건 소재지 주변을 지도 서비스로 확인한 결과, 현저한 혐오시설(쓰레기 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 없는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 토지 소유권 이전 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 관련 채권 또는 인수 조건에 변동이 있었음을 시사하므로, 정확한 내용을 추가 확인해야 합니다. 다만, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 채권이 소멸될 가능성이 높습니다.

6.3. 건축년도 불일치 가능성

건축물표제부상 사용승인일은 2016년이나, 유사 건물(우성주택)의 JSON 정보상 건축년도가 1991년으로 기재된 점은 잠재적인 리스크입니다. 실제 건축년도에 따라 건물의 가치 및 수리 필요 여부에 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

6.4. 권리관계의 복잡성

HUG의 임차권이 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리관계로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 부천시 오정구 내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년에 사용승인된 건물이라는 점이 강점입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하여 권리분석 및 계약 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 면적이 넓다는 점은 긍정적이나, 감정가와 최근 거래 사례 간의 가격 차이가 존재하는 점은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로, 노후화된 주변 건물 대비 높은 가치 상승 잠재력 보유.

* 넓은 전용면적(54.52㎡)으로 실거주 및 임대 수익 모두 유리.

* 명확한 혐오시설이 주변에 없어 쾌적한 주거 환경 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료(2025년 12월 기준)에 따르면, 유사 면적 및 연식의 건물들은 8,000만원에서 12,000만원 수준에서 거래되었습니다. 본건은 이들보다 넓은 면적과 최신 건축 연식을 갖추고 있어, 이보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

가장 근접한 시세 사례(우성주택, 33㎡, 1.2억원)를 기준으로 면적을 환산하면 약 198,000,000원 수준으로 추정됩니다. 여기에 본건의 신축 연식(2016년)을 감안하여 추가적인 가치 상승분을 고려할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 권리 및 행정상 고려사항이 존재하며, 건축년도에 대한 정보 불일치 가능성도 염두에 두어야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가(224,000,000원)와 시장 시세 추정치(약 198,000,000원)를 종합적으로 고려하되, 리스크 요인 해소 여부와 본인의 투자 성향에 따라 결정하는 것이 좋습니다.

보수적으로 접근할 경우, 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 공격적인 투자를 고려할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 차분히 접근하는 전략이 유효할 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 내용에 대한 명확한 파악이 입찰가 산정에 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.