나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35418 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 137-7 청담빌리지 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천신흥초등학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선 '춘의역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 스톤코트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-276호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

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2.

사건번호: 부천지원 2025타경35418 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

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1.2. 부동산 현황

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2.

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 137-7 청담빌리지 2층 202호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

건물 사용승인일: 2015.05.27

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1.3. 감정가 및 면적

2.

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감정가: 247,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.08㎡ (약 13.03평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

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1.4. 특이사항

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2.

토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

HUG 인수조건 변경

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 위치

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2.

본 건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천신흥초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다. 제반 주위환경은 보통시됩니다.

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2.2. 교통 여건

2.

2.

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '춘의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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2.3. 도로 및 토지 이용 계획

2.

2.

본 건 북측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(신흥초), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역.

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2.4. 건축물 정보

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2.

건축물대장 상 본건물은 2014년 6월 10일 신축 허가되어 2015년 5월 27일 사용 승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 총 대지면적은 347.3㎡이며, 건물 연면적은 659.91㎡입니다. 12세대가 거주 중이며, 건물 외벽은 스톤코트 등 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

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말소기준권리: 갑4 (2021.09.23. 압류)

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 임평섭 (2015.06.04.)

- 소유권이전: 최송아 (2015.06.19.)

- 소유권이전: 김기노 (2021.05.12.)

- 주택임차권: 봉남철 (2023.06.07. 등기, 230,000,000원, 말소)

- 압류: 동구 (2021.09.23.)

- 압류: 상주시 (2021.11.01.)

- 압류: 동구 (2022.03.17.)

- 압류: 부천시 (2024.12.31.)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.19. 등기, 230,000,000원, 말소)

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2.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

2.

2.

* 임차인: 김성철

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-14

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

* 임차인: 주택도시보증공사(봉남철)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-12

확정일자: 2021-04-01

배당신고일자: 2023-06-07

대항력: 없음

인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸 예정)

2.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

2.

물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 매각으로 인해 소멸되는 것으로 판단됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

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2.

4. 상권분석

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2.

4.1. 지역 특성

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2.

본 건이 위치한 지역은 주택 및 상가 혼용지대로, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

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2.

4.2. 상업 시설 현황

2.

2.

인근에 지하철 7호선 춘의역이 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 접근성이 좋습니다. 또한, 주변에 상업 시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.

2.

5. 생활정보

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5.1. 교육 시설

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2.

단지 남측 인근에 부천신흥초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

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2.

5.2. 편의/의료 시설

2.

2.

인근에 다수의 편의점, 소규모 마트 등 근린 상업시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매가 편리합니다. 또한, 춘의역 주변 상업지구 이용 시 다양한 편의 및 의료 시설 접근이 가능합니다.

2.

2.

5.3. 혐오 시설

2.

2.

주변 지역은 주로 주거 및 상업 용도로 개발되어 있으며, 인근에서 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

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2.

6. 잠재적 리스크

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2.

6.1. 토지거래허가구역

2.

2.

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 효력이 유지됩니다. 매수 시 해당 허가구역 내 거래에 대한 허가를 받아야 하는 절차가 필요하며, 이는 취득 과정에 추가적인 시간과 노력을 요구할 수 있습니다.

2.

2.

6.2. HUG 인수조건 변경

2.

2.

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 해당 내용은 매각물건명세서 상 주택임차권의 말소 동의 확약서 제출로 정리된 것으로 보이나, 관련 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

2.

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6.3. 기타

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2.

본 건의 임대 관계는 미상이며, 전입일자만 있는 임차인(김성철)의 경우 대항력이 없으나, 실제 점유 및 명도 관련 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

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7. 종합 의견

2.

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7.1. 물건 개요

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2.

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 도시형생활주택(청담빌리지 2층 202호)으로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다. 지하철 7호선 춘의역 역세권에 인접하며, 초등학교와 근린생활시설이 가까워 입지 조건이 양호한 편입니다.

2.

2.

7.2. 종합 평가

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2.

현재 등기부상 인수되는 권리나 보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 전반적으로 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있으나, 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토 후 신중한 접근이 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 장점

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* 7호선 춘의역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 부천신흥초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 주거 및 상가 혼재 지역으로 생활 편의시설 접근 용이.

* 비교적 최근에 건축된 건물(2014-2015년)로 관리 상태 양호 기대.

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2.

8.2. 성장 가능성

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2.

부천시 원미구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 본 건은 역세권 소형 주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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최근(2026년 7월) 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

- 2004년식, 69.65㎡ (약 21평) 거래가: 19,700만원 (평당 약 94만원)

- 2003년식, 68.53㎡ (약 20.7평) 거래가: 19,350만원 (평당 약 93만원)

- 2016년식, 46.02㎡ (약 13.9평) 거래가: 23,400만원 (평당 약 168만원)

본 건은 2014-2015년식의 43.08㎡(약 13.03평) 면적을 가지고 있습니다. 건축 연도를 고려했을 때, 2016년식의 46.02㎡ 매매 사례(23,400만원)가 비교적 유사한 시세 흐름을 보여줄 것으로 예상됩니다. 해당 사례의 평당 거래가(약 168만원)를 적용하면, 본 건의 시세는 약 219,097,800원(43.08㎡ * 168만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가는 247,000,000원으로, 최근 거래 사례와 비교 시 다소 높은 편입니다.

2.

2.

9.2. 시세 반영 입찰가 산정

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2.

본 건의 감정가는 247,000,000원이나, 최근 유사 조건의 거래 사례(46.02㎡, 23,400만원)를 고려하면 시세는 약 2.19억원 수준으로 판단됩니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 안정적인 투자를 위해 감정가 대비 약 87% 수준인 215,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 이는 보수적인 접근으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 조절이 필요합니다.

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예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.