나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35396 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 5층511호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "전화국사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철1호선(경인선) "부천역" 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층건내 제5층 제511호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 되어 있으며 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 교육연구시설(학원) 아파트(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 심곡동 391-4 기준 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8M~10M)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35396 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4, 대준블루온 5층 511호

신주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 (심곡동)

건물명: 대준블루온

건물구조: 철근콘크리트구조

건물용도: 공동주택 (도시형생활주택-원룸형) 겸 교육연구시설(학원), 제2종근린생활시설

건축허가일: 2011년 10월 28일

사용승인일: 2014년 1월 2일

총층수: 지하 2층 ~ 지상 10층

본건 위치: 해당 건물 지상 5층

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.98㎡ (약 2.11평)

토지 지분: 6.98㎡ (약 2.11평)

건물면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

건물 지분: 26.99㎡ (약 8.16평)

해당 호실 전용면적: 26.99㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "전화국사거리" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형 공동주택(아파트, 다세대주택 등), 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1호선(경인선) "부천역"과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8~10미터)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26~2026.8.25) 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022년 8월 17일 근저당권 양철용, 금150,000,000원)

등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 다수 확인됨.

- 을구 5번: 근저당권 (양철용, 150,000,000원, 2022.08.17) - 말소기준권리

- 을구 6번: 주택임차권 (김용해, 144,000,000원, 2024.05.29 접수) - 본 매각으로 소멸 예정 (말소등기 확인)

- 갑구 13번: 압류 (남부천세무서장, 2025.03.14) - 말소

- 갑구 14번: 압류 (부천시, 2025.08.29) - 말소

- 갑구 15번: 강제경매 (주택도시보증공사, 144,000,000원, 2025.12.19 접수) - 본건 경매개시결정

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김용해)

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-20

확정일자: 2022-04-19

대항력: 없음

비고: 등기부상 해당 임차권은 말소되었음.

* 임차인: 김현경

보증금: 3,000,000원

차임: 580,000원

전입일자(사업일자): 2025-08-04

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 300만원은 소액임차인 범위 내 최우선 변제 대상이 될 수 있으나, 대항력이 없어 인수될 가능성은 낮음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 근저당권(을구 5번)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부 상 을구 6번 주택임차권(주택도시보증공사)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (물건명세서 및 등기부상 말소 확인)

김현 임차인의 경우, 대항력이 없고 보증금이 300만원으로 소액임차인 범위 내 최우선 변제 대상에 해당할 수 있으나, 배당 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 현재로서는 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 부천역 역세권에 위치하며, 주변으로 상업 및 업무시설 밀집 지역에 속합니다.

다양한 근린생활시설, 식당, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 도심 지역입니다.

도시형생활주택 및 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 부천역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 이마트, 홈플러스 등 대형마트 및 백화점 (부천역 인근)

* 금융: 다수의 은행 및 ATM

* 기타: 관공서, 병원, 음식점 등

5.2. 교육 시설

본건 인근에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. (단, 건물만 거래 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 토지 지분 보유에 따른 제한 가능성 검토 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 등기부상 해당 임차권이 말소되었고 채권자 또한 HUG이므로, 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 특이사항

* 공동담보 물건: 본건과 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산이 존재할 가능성이 있습니다. 경매 진행 시 해당 물건들의 처리 결과에 따라 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대 내역 미상: 상세 임대차 내역은 미상으로, 실제 점유 관계 등은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부 상 채권 총액(294,000,000원) 대비 감정가(145,000,000원)가 낮아 권리 상 인수 부담은 적은 편입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있고, 건물 준공 연도(2014년)를 고려할 때 최근 신축 건물 대비 가격 상승 여력은 제한적일 수 있습니다.

주변 시세 및 건물 상태, 실제 임대 현황 등을 면밀히 조사하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 안정적인 수요: 부천역 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 낮은 권리 분석상 인수 부담: 말소기준권리 외 선순위 임차권이나 인수될 권리가 없어 권리 분석 상 안전한 물건입니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 소형 주택의 수요는 지속될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대 주택들의 거래가는 약 80만원 ~ 130만원/평 수준입니다.

본건의 감정가는 약 177만원/평 수준으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

본건의 전용면적 8.16평을 기준으로, 보수적인 시장 가격 범위(약 110만원/평)를 적용하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 시세 범위: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

추천 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

(투자 목적, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.