나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5365 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 745-5 문영퀸즈파크씨 4층 413호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내의 제4층 제413호로서, (사용승인 : 2020.01.15.) 외벽 : 몰탈위 복합판넬 및 페어그라스 등 마감 창호 : 알미늄새시창호임.

이용상태

현황 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 25미터 및 폭 약 30미터의 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 10미터의 내외의 포장도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

옥길동 745-5 :일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m ~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주 택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외 국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 옥길동 745-6 :일반상업지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법 >,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다 세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 부천시 소사구 옥길동 745-5 문영퀸즈파크씨 4층 413호

1.2. 물건 종류

근린상가 (제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설)

1.3. 건물 규모

* 건물명: 문영 퀸즈파크 C

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

* 총 층수: 지하 5층, 지상 10층

* 해당 층: 4층 (전유부)

* 전유 면적: 45.40㎡ (약 13.73평)

* 집합건물 총 호수: 181호

* 사용승인일: 2020년 01월 15일

1.4. 토지 면적

* 총 토지 면적: 12.72㎡ (약 3.85평) (건물 45.40㎡ 대비 토지 지분이 적은 편입니다.)

* 토지 지분: 12.715699999999998㎡

1.5. 감정가

267,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

수OOO

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.9. 특이사항

* 유동화 물건

* 토지거래허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 및 특정 대상)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치하며, 남서측 인근에 "부천소사경찰서"가 소재하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북동측 및 북서측으로 폭 약 25~30미터, 남서측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 3월 13일 접수된 수협은행 근저당권(채권금액 234,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025-01-21

* 확정일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 잔금 납부 시 명도가 순조롭게 진행될 것으로 예상됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 주요 권리사항: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권(말소기준권리), 임의경매 개시 결정(말소).

* 등기부 채권 총액: 234,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 옥길동 일대는 신흥 주거 타운이 형성되어 있으며, 배후 주거 단지의 지원을 받는 근린상권입니다.

4.2. 용도

현황 및 건축물대장상 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 상업 및 업무 용도로 활용 가능한 집합건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 대형마트/백화점: 인근에 대형 쇼핑 시설보다는 지역 상권 내 편의점, 마트 등이 위치합니다.

* 병원: 종합병원보다는 의원급 의료기관이 주변에 분포합니다. (예: 부천소사경찰서 인근)

* 은행: 지역 내 금융기관 지점들이 접근 가능합니다.

* 기타: 부천소사경찰서, 옥길체육공원 등이 인접해 있습니다.

5.2. 주변 공공시설

* 부천소사경찰서가 남서측 인근에 위치하여 치안이 양호한 편입니다.

* 인근 학교로는 소사초, 소사중, 범박고 등이 있습니다. (직접적인 학군보다는 주거 지역 내에 위치)

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 보고서에 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (예: 고물상, 폐기물 처리 시설 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 및 특정 대상 토지거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.까지 유효) 이는 향후 거래 시 추가적인 절차를 요구할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 매각 절차 또는 정보 확인에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임차인 대항력 없음

현재 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서의 변수는 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물(2020년 준공)로 비교적 양호한 상태이며, 입지 및 교통 여건이 보통 수준입니다. 특히, 배후 주거 단지를 기반으로 한 근린상가로서 안정적인 수요가 기대됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리관계도 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 유동화 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2020년 준공)로 즉시 사용 및 임대 수익 창출 가능

* 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 근린상가

* 권리관계 명확하며 인수되는 부담이 적음 (인수 보증금 0원)

* 부천소사경찰서 인근으로 치안 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 267,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 물건의 채무 총액(말소기준권리 등)은 234,000,000원입니다.

부동산 시장 상황, 본건의 개별 가치 평가, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 감정가의 80%~90% 수준인 약 213,600,000원 ~ 240,300,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.