나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35359 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793-5 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '서울신학대학교' 북서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재재하는 주택지대으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 부천역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제206호로서, (사용승인일 : 1979.11.14) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 완경사지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-479)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

본건의 일련번호(2)의 공부상 소재지번은 ‘심곡본동 793-4, 793-5’ 2필 일단의 토지 위 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 현황 ‘심곡본동 793-5’ 1필지 위 지상에 소재하고, ‘심곡본동 793-4’에는 별도의 주택(도로명주소 : 성무로21번길 57)이 소재하므로 경매진행시 참고하시기 바람. 본건 건물의 용도는 등기사항전부증명서상 ‘연립주택’으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 ‘다세대주택’으로 등재되어 있어 현황 다세대주택으로 판단하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 건축물현황도 및 현황표기(호수판)의 확인이 곤란한 바, 본건의 위치는 인근 거주인의 구두탐문, 건축물대장상 변동내역 등에 의거 확인하였음.

물건 비고

-일괄매각, 집합건물과 토지의 공유지분을 일괄하여 감정평가. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
목록1. -지분매각
목록2. -다세대주택, 통칭 ‘삼영주택‘
대지권 미등기이며, 대지권유무는 알수 없음
공부상 '심곡본동 793-4번지 및 793-5번지' 양지상에 소재하는 것으로 등재되어 있
으나 현황은 '심곡본동 793-5번지' 소재하고 '심곡본동 793-4번지'에는 별도의 주택
(도로명주소:성무로21번길 57)이 소재(별도 확인 요)
현황조사서에 호수 표시 없으며 101호에 거주하는 성명불상자(60대 여)에 의하면, 대문 방향에서 보 면 205호 좌측이 206호와 207호 인데 두 곳 다 수리가 불가할 정도로 누수가 심각하여 오래 전부터 사람이 살지 않는다고 함(207호는 자기의 아들 소유라고 함) 206호 현관 문 앞에는 출입과 통행이 어려울 정도로 물건들이 적치되어 있는데 101호에서 쌓아놓았다고 함. (기타 자세한 사항은 현황조사서 참조, 경매 진행시 위치 재확인 요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 사건번호: 부천지원 2025타경35359 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 793-5

용도: 다세대주택 (구분건물 206호)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 손

1.2. 면적 정보

토지 면적: 505.00㎡ (약 152.76평)

토지 지분: 33.6835㎡ (약 10.19평)

건물 면적: 40.50㎡ (약 12.25평)

건물 지분: 40.5㎡ (약 12.25평)

건물 제시외 면적: 3.00㎡

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 94,500,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 미기재)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '서울신학대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 근거리에 부천역이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통인 편입니다. 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천혜림학교, 서울신학대), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하여 거래 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 구분

토지와 건물의 공유지분을 일괄하여 매각하며, 집합건물과 토지의 공유지분을 일괄하여 감정평가되었습니다. 제시외 건물도 포함하여 매각합니다. 본건은 목록1 지분매각, 목록2 다세대주택(통칭 ‘삼영주택’)으로 구분됩니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 다수의 지분 이전 및 근저당권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리인 '을3' (수협은행 근저당, 2017.02.24. 접수, 63,600,000원)보다 선순위인 '을1' (국민은행 근저당, 2009.03.05. 접수, 40,800,000원)은 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 현황 (집합건물)

집합건물 등기부상에도 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리인 '을5' (수협은행 근저당, 2017.02.24. 접수, 63,600,000원)보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, '을6' (손수희 근저당, 2023.01.04. 접수, 45,000,000원) 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

3.4. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

토지 등기부상 말소기준권리는 '을3' (수협은행 근저당, 2017.02.24.)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, '을1' (국민은행 근저당, 2009.03.05.)은 말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 '을5' (수협은행 근저당, 2017.02.24.)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 특이 권리사항 (대지권미등기, 토지거래허가구역)

본건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무를 알 수 없습니다. 또한, 토지거래허가구역 내에 소재하여 거래 시 관련 허가를 받아야 합니다.

3.6. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인 관련하여 낙찰자가 인수할 보증금 채무가 없음을 의미합니다. 다만, 선순위 근저당권 '을1'의 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 건물 상태 및 특이사항

4.1. 건물 개요

본건 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 제2층 제206호이며, 사용승인일은 1979년 11월 14일입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수 및 난방 설비를 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 내부 상태 (누수, 적치물)

현황조사서에 따르면, 206호 및 207호는 수리가 불가할 정도로 누수가 심각하여 오래전부터 사람이 살지 않는 상태라고 합니다 (207호는 소유자 아들 소유). 206호 현관문 앞에는 출입 및 통행이 어려울 정도로 물건이 적치되어 있습니다. (기타 자세한 사항은 현황조사서 참조 및 경매 진행 시 위치 재확인 요)

4.3. 공부와의 차이 (지번)

본건 구분건물(206호)의 공부상 소재지번은 '심곡본동 793-4번지'이나, 실제 본건 건물은 '심곡본동 793-5번지'에 소재하는 것으로 추정됩니다. '심곡본동 793-4번지'에는 별도의 주택(도로명주소: 성무로21번길 57)이 소재하므로, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다. 또한, 등기사항전부증명서상 '연립주택'으로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 '다세대주택'으로 등재되어 있어 현황 다세대주택으로 판단되었습니다.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 매매/임대 시세

최근 주변 부동산 거래 정보 분석 결과, 다음과 같은 시세가 확인되었습니다.

- 2022년식 연립주택 (대지면적 33.308㎡, 전용면적 49.91㎡)이 2026년 7월 3일, 27,500,000원에 직거래되었습니다. (m²당 약 551,000원)

- 2010년식 다세대주택 (대지면적 30.46㎡, 전용면적 55.08㎡)이 2026년 7월 7일, 15,500,000원에 중개거래되었습니다. (m²당 약 281,000원)

- 1983년식 연립주택 (대지면적 17.6333㎡, 전용면적 31.3㎡)이 2026년 7월 1일, 6,250,000원에 중개거래되었습니다. (m²당 약 200,000원)

5.2. 시세 분석 및 감정가 비교

본건의 감정가는 94,500,000원으로, 건물의 전용면적(40.50㎡) 기준으로 환산 시 m²당 약 2,333,000원입니다. 이는 최근 거래된 주변 시세(m²당 약 200,000원 ~ 551,000원)에 비해 현저히 높은 수준입니다. 감정가와 시세 간 상당한 괴리가 존재하므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 확인이 필수적입니다.

6. 생활 정보

6.1. 주거 환경

본건은 대학가 인근의 주택 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 보통 수준입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/권리적 리스크

* 선순위 근저당권 인수 가능성: '을1' 국민은행 근저당(40,800,000원)이 말소기준권리보다 선순위로, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 총 취득 비용을 상승시키는 요인입니다.

* 대지권 미등기: 토지 사용에 대한 법적 권리 관계가 불명확할 수 있으며, 향후 대지권 확보 과정에서 추가 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 잔금 납부 및 소유권 이전 시 토지거래 허가가 필요하며, 허가 지연 또는 불허 가능성도 고려해야 합니다.

7.2. 물리적 리스크

* 건물 노후화 및 심각한 누수: 1979년 준공된 건물로 노후도가 높으며, 특정 호실(206호, 207호)에서 수리가 불가능할 정도의 심각한 누수가 발생하여 사실상 사용이 어려운 상태입니다.

* 적치물로 인한 출입 불가: 206호 현관문 앞에 물건이 적치되어 있어 출입 및 통행에 어려움이 예상됩니다.

* 제시외 건물 존재: 감정평가서에 포함되었으나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

7.3. 기타 리스크

* 공부상 지번 불일치: 건물 등기부상 지번과 실제 건물이 소재하는 지번 간 차이가 있으며, 인접 필지에 별도 주택이 소재하는 등 복잡성이 있습니다. 경매 진행 시 현장 재확인이 필수적입니다.

* 다세대주택 내 지분 매각: 건물 및 토지 공유지분 매각으로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로 건물 사용 및 관리, 향후 재건축 등에서 어려움이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 입지: 주택 밀집 지역에 위치하며, 교통망 이용이 비교적 용이합니다.

9. 종합 의견

본건은 1979년에 건축된 노후 다세대주택으로, 심각한 누수 및 적치물 등 물리적 하자, 대지권 미등기, 지번 불일치, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 법적·물리적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 선순위 근저당권(국민은행)을 인수해야 할 경우 총 취득 비용이 상승하며, 이는 현재 시장 시세와 비교했을 때 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 매우 높게 책정되어 있어, 신중한 접근이 필요하며 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 총 취득 예상 비용은 감정가(94,500,000원)와 인수해야 할 선순위 근저당권(40,800,000원)을 합산 시 최소 135,300,000원으로 추정됩니다. 그러나 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 주택들이 6백만원에서 2천7백만원대에 거래된 점을 감안하면, 감정가가 시장 현실을 제대로 반영하지 못한 것으로 보입니다.

물리적 하자 및 법적 불확실성을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다. 시장 시세를 반영하고 위험 요인을 충분히 고려한 예상 입찰가는 보수적으로 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것이 바람직합니다. 다만, 이는 참고 가격이며, 법원 진행 상황 및 추가 확인되는 권리 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 선순위 근저당권 인수 여부가 명확히 확인되지 않은 점은 투자에 있어 매우 큰 불확실성이므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.