나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5242 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 567-3 씨엘타운 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 사무소 및 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 수도권1호선 부천역, 중동역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

2016.05.31 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상9층 건물내 제3층 제301호로서, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 하이샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 지상(1층 일부 필로티)에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 대상물건 출입문 상단에 "○○서예학원"으로 표시되어 있고 집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"이나, 현황은 "주거용"으로 이용중일 가능성이 있으니 감정평가서 활용 및 입찰참여시 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

-출입문 상단에 "OO서예학원"으로 표시되어 있고 집합건출물대장상 용도는 "제2근린생활시설(사무실)"이나 현황은 "주거용"으로 이용중일 가능성이 있으니 입찰시 유의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5242 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 567-3 씨엘타운 3층301호

건물명: 씨엘타운

용도: 근린상가 (집합건축물대장상: 제2종근린생활시설(사무소), 현황: 주거용으로 이용중일 가능성 있음)

감정가: 133,000,000원

토지면적: 11.86㎡ (약 3.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 38.60㎡ (약 11.68평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

위치

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 사무소, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 수도권 1호선 부천역과 중동역이 비교적 가까운 거리에 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2022년 8월 18일 접수된 최은실(최*)의 전세권설정 등기가 말소기준권리이며, 해당 권리는 말소될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.

임차인 현황

임차인 최은실(최*)이 존재하며, 2022년 8월 9일 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금은 130,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 있으나, 인수 보증금이 0원으로 확인되어 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

기타 등기사항

건물 등기부에는 소유권보존, 소유권이전, 압류, 가압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 대부분 말소되거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 등기부채권 총액은 139,325,248원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "송내2동행정복지센터" 인근의 주거지와 상업시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 다양한 형태의 주거용 건물과 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어, 해당 지역 내 잠재적인 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

편의시설

인근에 행정복지센터가 있으며, 주거 및 상업 밀집 지역으로 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교통

광역 대중교통망인 수도권 1호선 부천역과 중동역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 비교적 잘 갖추어져 있어 출퇴근 등 일상생활에 편리한 교통망을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

현황 용도와 공부상 용도 불일치

집합건축물대장상 용도는 "제2종근린생활시설(사무소)"으로 되어 있으나, 현황은 "주거용"으로 이용 중일 가능성이 높습니다. 출입문에 "OO서예학원"으로 표시되어 있으나, 실제 이용 현황을 면밀히 파악해야 하며, 이는 명도 시 분쟁이나 원상복구 관련 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 경매 기일(2026년 7월 13일)이 허가 기간 내에 포함되므로, 낙찰 후 소유권 이전 시 토지거래허가를 받아야 합니다. (주거용으로 이용 시 특히 유의 필요)

대항력 있는 임차인

최은실(최*) 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금은 0원으로 파악되어 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 명도 진행 시 임차인의 퇴거 협조 여부에 따라 시간과 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 역세권에 인접한 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 건물 역시 비교적 신축에 해당합니다. 그러나 현황과 공부상 용도의 차이, 토지거래허가구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 결정에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 명도 및 허가 관련 절차 진행에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 강제경매 물건으로, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 수도권 1호선 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 이동이 편리합니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린상가 용도로, 지역 내 상권 형성 및 배후 주거 수요를 바탕으로 한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 보고서에서 제공하는 정보와 전문가의 추가적인 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 본 물건의 경우, 대항력 있는 임차인, 현황 용도 불일치, 토지거래허가구역 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되므로, 감정가(133,000,000원)를 기준으로 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.