나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5341 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 4층 428호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 위치 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 소재함 ○ 주위환경 오피스텔 및 지식산업센터 등으로 형성된 공장(지산) 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근 간선도로(대곶남로 등)변에 버스 정류장 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 428호 및 429호로서 ○외부마감: 알루미늄 프레임 커튼월 마감 ○내부마감: 디럭스타일(바닥),페인팅(벽),텍스(천정) ○외부창호: 강화유리 마감

이용상태

○공장(지식산업센터)임

설비내역

○부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 ○냉난방설비: 개별

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 2필 일단의 사다리형 평지임. ○ 이용상태: 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 단지 동측으로 약 20미터 및 북측으로 약 16미터의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 2필지 공히 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공 지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(읍면시도7호선)<도로법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(구래처리분 구)<하수도법>

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임

물건 비고

공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

- 사건번호: 부천지원 2025타경5341 (1)

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 수OOO

1.2. 물건 현황

- 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60, 샹보르영무파라드김포한강 1동 4층 428호

- 건물 용도: 지식산업센터 (공장)

- 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 감정가: 148,000,000원

- 건물 면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

- 토지 면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

- 총 면적: 45.30㎡ (약 13.70평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

- 본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

- 주변은 오피스텔 및 지식산업센터 등이 밀집된 공장(지산) 및 업무지대입니다.

1.1. 2. 교통 상황

- 차량 접근성이 매우 용이합니다.

- 대중교통 이용은 보통 수준이며, 인근 간선도로(대곶남로 등)변에 버스 정류장이 소재하여 시내외 이동이 가능합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

- 말소기준권리: 수협은행 근저당 (2022-08-19, 121,200,000원)

- 경매 신청 채권자: 수협은행 (2025-12-18, 213,825,457원)

- 기타 등기사항: 소유권이전1번신탁등기말소, 압류 (영등포구) 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본 건에 지상권이 존재하는지 여부는 별도 확인 필요)

1.2. 2. 임차인 현황

- 임차인: 스페이스개발(주), 장

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 600,000원

- 전입/사업자 등록일: 2023-03-31

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

- * 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 명도 책임이 발생하지 않습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

- 김포 한강신도시 내 지식산업센터 및 오피스텔 밀집 지역입니다.

- '한가람초등학교'가 인접하여 배후 수요 확보에 긍정적인 환경입니다.

1.3. 2. 상권 형성

- 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 관련 기업의 입지 및 사업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

- 차량 접근성이 좋고, 물류 이동이 원활한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

- 인근에 상업시설, 오피스텔 등이 밀집하여 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

- 쇼핑 시설로는 이마트에브리데이 등 근린 상업시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 주변 시설

- 교육 시설: 한가람초등학교, 솔터고등학교 등

- 교통 시설: 인근 버스 정류장 (6, 60, 90, 98, 2, 70, 860번 등)

- (주변에 혐오시설이나 특별히 유해한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 유동화 물건

- 본 건은 유동화 물건으로, 자산유동화 증권(ABS 등)의 기초자산으로 편입된 경우, 명도 및 관리 주체 변경 등 절차상 복잡성이 따를 수 있습니다.

1.5. 2. 지식산업센터 특성

- 지식산업센터는 관련 법규 및 관리 규약에 따른 업종 제한이 있을 수 있으므로, 사업 계획 수립 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

- 공장(지식산업센터) 용도 규정을 준수해야 합니다.

1.5. 3. 권리관계 (잠재적)

- 등기부상 말소될 권리 외에, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)가 존재할 경우, 해당 권리를 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

- 본 물건은 경기도 김포시 구래동의 지식산업센터로, 한강신도시 개발 계획과 맞물려 잠재적 가치 상승이 기대되는 입지입니다.

- 교통 접근성이 우수하고, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

- 임차인 관련 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 권리 분석상 위험 부담이 적은 편입니다.

- 다만, 유동화 물건으로서의 특성과 지식산업센터로서의 용도 및 규제 사항을 신중히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

- 김포 한강신도시 개발에 따른 미래 성장 가능성

- 우수한 교통망 및 탄탄한 배후 수요

- 권리관계가 명확하여 명도 및 권리 낙찰 부담이 적음

- 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

- 감정가: 148,000,000원

- 인수 보증금: 0원

- (본 물건의 경우, 임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 낙찰가율을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.)

- 예상 입찰가 범위: 약 125,800,000원 ~ 133,200,000원 (감정가의 85% ~ 90% 수준)

- * 본 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 지역별 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 개별 물건의 특성에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.