나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35382 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-56 신진엘니도하우스 107동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '부천시립심곡도서관' 남서측 인근에 위치함. - 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(부천역)이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상 5층 건물로서 외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비 및 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 세로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 심곡본동 566-56 : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

2. 물건기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35382 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 566-56 신진엘니도하우스 107동 2층 202호

용도: 다세대주택

토지면적: 31.16㎡ (약 9.43평)

토지지분: 31.1625㎡ (약 9.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.71㎡ (약 17.76평)

건물지분: 58.71㎡ (약 17.76평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트평슬라브지붕)

건축물대장상 층수: 지하 0층, 지상 5층

준공일자: 2002년 05월 01일 (사용승인일 2003년 03월 31일)

2.3. 평가 정보

감정가: 190,000,000원

3. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

남서측 인근에 부천시립심곡도서관이 소재하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 부천역이 소재하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 사다리형이며, 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리: 2021년 06월 24일 국민은행 가압류 (9,316,481원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 지상권 없음)

* 임차인 현황

임차인: 정일영

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2013년 06월 21일

배당신고일자: 2025년 12월 18일

대항력: 있음

종합적인 권리분석 결과, 임차인 정일영 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로 확인됩니다. 그러나 제공된 '권리분석' 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 요약되어 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 미인수 결정은 매우 이례적이므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 심곡본동은 부천역을 중심으로 한 구도심 지역으로, 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하고 있습니다.

주변에 다수의 주택이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요는 확보될 것으로 보입니다.

다만, 본 물건이 위치한 지역은 토지거래허가구역, 정비구역, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 현 시점에서는 개발에 따른 규제가 존재합니다.

6. 생활정보

* 교육시설: 인근 학교 정보는 제공되지 않았으나, 도서관이 소재하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 교통시설: 버스정류장 및 부천역(1호선)이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가가 필요하며, 이는 거래의 제한을 가져올 수 있습니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))

* 정비구역 및 재정비촉진지구: 개발 또는 재정비 사업 진행 가능성이 있으나, 이로 인한 건축 행위 제한 및 사업 추진 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정일영 씨는 대항력을 보유하고 있어, 법적 절차에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 내용을 반드시 재확인 필요)

* 건축물 노후도: 2002년 준공 건물로, 연식이 있는 편입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부천시 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 9천만원이며, 건축 연면적 58.71㎡ (약 17.76평) 기준입니다.

주요 특징으로는 정비구역 및 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가지고 있으나, 동시에 토지거래허가구역으로 지정되어 거래에 제약이 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실입니다. 제공된 자료상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 매우 이례적인 경우이므로 입찰 전 반드시 법률 전문가 또는 경매 컨설턴트와 함께 해당 임차인의 권리 및 보증금 인수 여부를 철저히 재확인해야 합니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않는다면 상당한 위험 요소가 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 부천역 인근의 입지: 부천역세권의 잠재적 가치를 누릴 수 있습니다.

* 정비구역 지정: 향후 재개발 또는 재건축 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대 목적: 적절한 시세 분석과 권리관계 정리가 완료된다면 실거주 또는 임대 목적으로 활용 가능합니다.

10. 예상 입찰가

제공된 감정가는 190,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 유사한 '다세대' 주택인 '삼성빌리지' (2010년 준공, 55.08㎡)가 155,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 3.3㎡당 시세는 약 927만원 (155,000,000원 / 17.76평) 수준입니다.

본 물건의 감정가는 3.3㎡당 약 1,070만원 (190,000,000원 / 17.76평)으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만 본 물건은 정비구역, 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

현재까지 파악된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 인수 금액은 없다고 가정합니다. (단, 이 부분은 반드시 재확인 필요)

따라서, 보수적인 접근과 최근 실거래가, 그리고 개발 잠재력을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 현 시세 및 위험 요소 고려 시, 감정가 대비 80~90% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 제안 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

최종 입찰가는 법원 경매 진행 상황, 다른 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.