나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35373 [1] 경기도 김포시 장기동 1866-1 청송마을중흥에스-클래스 602동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 '푸른솔중학교' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 지상25층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광평수 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도에 접하며 북동측 및 서측으로 접한 도로를 통해 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

장기동 1866-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(푸른솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의), <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35373 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 1866-1 청송마을중흥에스-클래스 602동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 541,000,000원

토지 면적: 63.39㎡ (약 19.18평)

토지 지분: 63.3912㎡ (약 19.18평)

건물 면적: 112.47㎡ (약 34.02평)

건물 지분: 112.4662㎡ (약 34.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 청송마을6단지중흥S클래스

주소: 경기도 김포시 장기동 1866-1

사용승인일: 2012년 02월 08일

총 동수: 15동

세대수: 1007세대

최고층: 26층

최저층: 2층

건축물 연면적: 196,052.5344㎡

전용 면적: 112.4662㎡ (약 34.02평)

단지 총 면적: 135,226.53㎡

총 주차 대수: 1,577대 (지하 자동 주차)

1.3. 특이사항

중복병합사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 김포시 장기동 소재 '푸른솔중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량의 출입이 용이하며, 단지 외곽으로 공도에 접하고 북동측 및 서측으로 접한 도로를 통해 차량 진출입이 가능함. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 전반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

단지 외곽으로 공도에 접하며 북동측 및 서측으로 접한 도로를 통해 차량출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2018-08-01)

총 등기부채권 금액: 819,975,963원

* 본 물건은 말소기준권리인 국민은행 근저당(2018-08-01) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

* 갑구: 소유권 이전(매매) 기록 및 신탁 등기 말소 기록이 존재함.

* 을구: 다수의 근저당 및 임의경매, 가압류가 존재했으나 모두 말소 예정임.

* 말소되지 않는 권리: 없음 (지상권은 개요만 존재)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 기타 특이사항: 임대 관계 미상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 김포시 장기동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있으며, 단지 내 상가 및 근린생활시설이 발달해 있는 주거 중심 지역임.

4.2. 주변 시설

* 주변에 푸른솔초등학교, 푸른솔중학교, 푸른솔유치원이 있어 교육 환경이 우수함.

* 단지 내 및 인근에 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 문고, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있음.

* 인근 근린생활시설을 통한 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육 시설

* 푸른솔초등학교, 푸른솔중학교, 푸른솔유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경임.

5.3. 주거 환경

* 철근콘크리트구조의 25층 아파트 건물로, 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 주거 생활에 불편함이 없음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 권리관계

* 중복 병합 사건으로 두 건의 임의경매가 진행 중이며, 다수의 채권이 등기되어 있어 채권액이 총 8.19억 원에 달함. 이는 채권자의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사함.

* 유동화 물건으로 채권 관리가 금융기관을 통해 이루어지고 있음.

6.2. 토지 이용 제한

* 토지이용계획 상 공항 고도 제한(고도지구), 가축 사육 제한 구역, 학교 관련 보호 구역(상대/절대 보호 구역), 성장 관리 권역 등 다양한 도시 계획 및 법규에 따른 제한 사항이 존재함.

* 토지거래계약에 관한 허가 구역(지정 기간 2025.8.26 ~ 2026.8.25)으로, 본건 작성일(2026.8.18) 기준으로 만료 예정이나, 경매 진행 시점에 따라 변동 가능성이 있으므로 확인 필요.

* (참고) 본 증명은 간혹 전산 오류로 인하여 사실과 다를 수 있으니, 인허가나 토지 거래 전 등 지역 지구 등의 편입 여부를 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다.

6.3. 건물 노후화

* 2012년 사용승인을 받은 건물로, 약 14년 차 건물이므로 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

6.4. 혐오시설

* 제공된 정보 및 관련 지역 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치한 아파트로, 단지 내 편의시설과 주변의 우수한 교육 환경을 갖추고 있어 주거 가치가 높음. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없다는 점이 강점임.

다만, 다수의 채권이 등기되어 있고 두 건의 임의경매가 병합되어 진행되는 점, 유동화 물건이라는 점은 복잡한 절차와 잠재적 이슈 가능성을 내포하고 있음. 또한, 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되어 있어 입찰가 산정에 신중을 기해야 함. 토지이용계획 상 다양한 제한이 존재하나, 일반적인 아파트 거주에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2012년 준공으로 비교적 최신 연식.

* 우수한 주거 환경: 김포한강신도시의 잘 갖춰진 인프라와 학군.

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸로 인한 낙찰자 부담 없음.

* 실거주 적합성: 임차인 인수 부담이 없어 실거주 목적 투자에 유리.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 해당 면적(약 34평형)의 매매가는 2026년 6월 45,800,000원, 7월 45,300,000원, 44,800,000원 등으로 형성되어 있으며, 현재 시세는 약 4.5억 원 ~ 4.6억 원 수준으로 추정됨.

9.2. 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 541,000,000원(5.41억 원)으로, 최근 실거래가 대비 약 1억 원 가량 높게 책정되어 있음.

통상적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 건의 경우 시세와의 괴리가 상당하므로 시세 기준 보수적인 접근이 필요함.

* 최근 시세(약 4.5억 ~ 4.6억 원)를 기준으로 80~85% 적용 시: 약 3.6억 ~ 3.9억 원.

* 감정가(5.41억 원)를 기준으로 70~75% 적용 시: 약 3.79억 ~ 4.06억 원.

위 내용을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 3.8억 원 ~ 4.1억 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.