나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35288 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-316 뉴밸류 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 심곡본동 소재 ´부천남초등학교´ 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(1호선 부천역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽: 벽돌붙임마감 등, 창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 구조임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약3m, 동측으로 폭 약 4m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-14)(부천남초등학교(병설유치원)-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35288 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 530-316 뉴밸류 4층 401호

건물명: 뉴밸류

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 401호

용도: 다세대주택

건축년도: 2017년 05월 25일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 39.45㎡ (약 11.93평)

건물면적: 51.91㎡ (약 15.70평)

감정가: 265,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 심곡본동 소재 '부천남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부상 소유권보존등기(주식회사뉴밸류, 2017-06-07)가 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류(이은별, 2025-05-23) 및 강제경매(이은별, 2025-12-08) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2019-05-20

* 확정일자: 2019-04-26

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 이은별 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원에 대한 주택임차권 등기(2025-02-25)가 을구 6번 순위로 등기되어 있습니다. 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2022년 건축된 연립주택(49.91㎡): 2026년 7월 3일, 27,500만원 거래

* 2010년 건축된 다세대주택(55.08㎡): 2026년 7월 7일, 15,500만원 거래

* 1983년 건축된 연립주택(31.3㎡): 2026년 7월 1일, 6,250만원 거래

본 물건은 2017년 건축된 다세대주택(51.91㎡)으로, 감정가는 265,000,000원입니다. 최근 거래된 신축 연립주택(2022년 건축)과 유사한 가격대를 형성하고 있으나, 건축 연령이 오래된 다른 사례들과 비교 시 높은 편입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 내용이어서 별도의 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

본건은 '부천남초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천남초등학교), 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.))'에 해당하므로, 매수 시 관련 허가 절차를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 선순위 임차권 (대항력 있는 임차인)

이은별 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 140,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

6.3. 공동담보

본 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있으나, 본건 자체의 권리 분석상 매수인이 직접적으로 인수해야 할 추가적인 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.4. 주변 혐오시설

현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 부천역과 인접하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 140,000,000원 중 인수될 수 있는 금액이 존재하므로, 이는 투자 시 주요 고려 사항입니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하므로 관련 규정을 준수해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2017년에 건축된 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하여 건물 상태 양호 예상.

* 부천역 역세권에 위치하여 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어남.

* 임차인 인수 보증금 규모를 정확히 파악하여 실질 투자 금액 산정 및 수익률 분석이 중요.

9. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

인수 가능한 임차인 보증금 (최대): 140,000,000원

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원을 인수해야 할 가능성을 고려할 때, 실제 매수인의 부담은 실질적인 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 이를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. 주변 시세 및 본건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 265,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리 분석, 세금 및 부대 비용 등을 포함한 면밀한 추가 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.