나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5273 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-11 라온107 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "소사역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 8층 건물내 제6층 제603호로서, (사용승인일 : 2019.06.24) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감등, 창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 공동주택(아파트) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 너비 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (2025. 8.26. ~ 2026.8.25.))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5273 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 6-11 라온107 6층 603호

건물명: 라온107

용도: 아파트

감정가: 193,000,000원

토지면적: 18.86㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.8647㎡ (약 5.71평)

건물면적: 35.05㎡ (약 10.60평)

건물 전용면적: 35.05㎡ (약 10.60평)

건물 분양면적: 본건 전유부 면적 35.05㎡ 기준, 전체 건물 연면적 1576.87㎡. (단위 세대별 분양면적 상세 정보 별도 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (최호선)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 "부천동여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 1호선 "소사역"이 소재하고 있어 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

본건 토지는 남측으로 너비 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 임차인인 최호선입니다.

등기부 현황 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (을구 1번 주택임차권 등기보다 선순위)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 등기가 있으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 24일

* 확정일자: 2021년 9월 24일

* 배당신고일자: 2023년 9월 27일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 상기 임차인의 주택임차권(을1)은 인수되는 권리이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 본건 등기부 상 채권 총액은 2,602,000,000원이나, 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 괴안동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 일반 상권 지역입니다.

소사역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로, 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

다세대주택, 아파트 등 주거시설 밀집 지역으로 배후 수요를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 소사역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: "부천동여자중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 소사역 인근 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 신축 아파트 단지로서 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 175,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 낙찰가는 이 금액을 포함하여 총 투자 비용을 산정해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 해당 기간 내에 계약 시 관련 법령에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다 (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 매수 대상).

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용 승인된 비교적 신축의 아파트 물건으로, 소사역 역세권의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 중요하게 고려되어야 할 사항입니다. 이는 낙찰가 산정에 직접적인 영향을 미치며, 총 투자 비용을 신중하게 계산해야 합니다.

토지거래허가구역이라는 점도 매수인의 신분 및 거래 시점에 따라 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신식 설비를 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 소사역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 주거 환경: 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 밀집 지역입니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 부천시 개발 계획 및 소사역 일대 교통망 확충 등으로 인한 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 193,000,000원에서 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 175,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

즉, 순수 지분 가치는 약 18,000,000원 (193,000,000원 - 175,000,000원)으로 볼 수 있습니다.

현 시세 및 추가적인 시장 분석을 통해 정확한 입찰가를 산정해야 하지만, 일반적으로 이러한 경우 순수 지분 가치에 수익률을 고려하여 입찰가를 결정합니다.

이를 바탕으로, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 25,000,000원에서 35,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

(총 투자 예상 비용: 입찰가 + 인수 보증금 = 약 200,000,000원 ~ 210,000,000원)

다만, 이는 단순 계산에 의한 추정치이며, 정확한 시세 조사와 권리 분석을 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.