나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14009 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 996-2 호반디오빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대 주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "호반디오빌" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인일: 2015.02.25.)중 제2층 제202호로서 외 벽 : 석재(타일)붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "호반디오빌" 남동측으로 우장산로14길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간 :2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 996-2 호반디오빌 제2층 제202호 (신주소: 서울특별시 강서구 우장산로14길 24)

1.2. 건물정보

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제202호

건축년도: 2015년 2월 25일 사용승인

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 단지형 다세대)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등

1.3. 토지정보

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 주거용으로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 건물 남동측으로 우장산로14길 소재

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 372,000,000원

건물면적: 58.38㎡ (약 17.67평)

토지면적: 35.97㎡ (약 10.88평)

토지/건물 일괄 매각

1.5. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14009 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 서울특별시 강서구청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대 주택 등으로 형성되는 주택지대입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 주변 시설

강서구청 및 관련 행정기관이 인근에 위치하여 행정 편의성이 높습니다. 주택가에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리는 2023년 1월 27일자 강서구의 압류입니다. 소유권 보존, 이전, 압류, 가압류, 주택임차권 등 등기부상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 345,000,000원

* 전입일자: 2020년 6월 4일

* 확정일자: 2020년 5월 7일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.3. 특별매각조건 분석

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인, 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금이나 점유에 대해 대항받지 않음을 의미합니다.

3.4. 인수되는 권리 및 금액

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금 345,000,000원 또한 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않으며, 매수인은 임차인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 강서구청 인근의 주택 밀집 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 거래 자료 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡(약 6.04평) 다세대주택: 2026년 7월, 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)

* 1986년식, 37.44㎡(약 11.33평) 다세대주택: 2026년 7월, 150,000,000원 (평당 약 1,324만원)

* 2002년식, 37.56㎡(약 11.37평) 다세대주택: 2026년 7월, 160,000,000원 (평당 약 1,407만원)

4.3. 본건 시세 평가

본건은 2015년에 건축된 건물로 비교적 신축이며, 건물면적 58.38㎡(약 17.67평)입니다. 제공된 거래 사례 중 2019년식 신축 건물의 평당 가격(약 3,576만원)은 본건 면적(17.67평) 대비 높은 시세를 형성할 수 있음을 시사합니다. 그러나 해당 거래는 면적 차이가 크므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가 372,000,000원(평당 약 2,105만원)은 건물 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

강서구청이 인접해 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 용이하며, 주택가로서 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 개발 또는 토지 거래 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임차 관련 잠재적 이슈

임차인의 대항력이 없으며, 특별 매각 조건으로 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 매각 절차 및 후속 처리에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 상태 관련 주의사항

집합건축물대장 등본상의 도면과 외부 관찰 등에 의존한 조사이므로, 발코니 확장 등 내부 구조가 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강서구청 인근의 주거 지역에 위치한 비교적 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되며, 특히 임차인의 대항력이 없고 특별 매각 조건이 명시된 점은 매수자에게 유리하게 작용할 것입니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지와 비교적 신축인 건물 상태

* 권리 관계가 명확하여 명도 부담이 적음 (임차인 대항력 없음 및 특별 매각 조건)

* 강서구 개발 잠재력 및 주택 수요에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 372,000,000원이며, 채권자(주택도시보증공사) 관련 채권액(345,000,000원)도 감정가 수준에 근접합니다. 제공된 주변 시세 자료는 본건과 면적 및 연식이 달라 직접적인 비교에 한계가 있으나, 감정가는 건물의 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리상 인수되는 부담이 없고 명도 관련 위험이 낮은 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하향된 가격에서 보수적인 입찰을 권장합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 360,000,000원 ~ 375,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

구체적인 예상 입찰가: 370,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.