나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52399 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 19-6 한빛월드빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌역(지하철6호선)" 북서측 인근에 위치하는 한빛 월드빌 2층 201호로서, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 노선상가지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제2층 제201호로서 외 벽 : 인조벽돌패널 마감 등. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20M, 북측으로 노폭 약 4M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,정비예정구역<도시 및 주거환경정비 법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자 :외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래 계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026 .12.31.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52399 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 19-6 한빛월드빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적

토지면적: 18.09㎡ (약 5.47평)

건물면적 (전용): 27.29㎡ (약 8.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 한빛월드빌

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 9월 24일

건축물총층수: 지하 1층, 지상 6층

해당층: 2층 201호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌역(지하철6호선)" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 노선상가지대로 구성되어 있습니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유롭습니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 교통편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 20M 도로, 북측으로 노폭 약 4M 도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

제2종일반주거지역

가축사육제한구역

대공방어협조구역

정비예정구역

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울서부지방법원 2025타경52399 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 250,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 지

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 27일

확정일자: 2021년 4월 19일

배당신고일자: 2023년 6월 22일

대항력: 없음

권리사항: 을4 임차권 (지현일, 2.5억원)은 말소 예정입니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 임차인(주택도시보증공사/지현일)은 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

이러한 조건으로 인해 본 건 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 기타 권리관계

소유권보존: 우제봉

소유권이전: 함연희 (매매)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치합니다.

역촌역 인근으로 형성된 상업 지역에 속해 있습니다.

4.2. 상권 특징

다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요와 상업 시설 수요를 동시에 갖추고 있습니다.

노선상가지대로서 유동인구 및 소비력이 보통 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거환경

다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

다만, 근린생활시설이 혼재되어 있어 소음 등은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 특정 대상자(외국인 등)에게 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.8.26.~2026.8.25.), 향후 매수 시 관련 규정 확인이 필요합니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건의 처리 결과가 본건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

임차인 및 HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 구체적인 인수 조건 및 포기 사항을 명확히 인지해야 합니다.

6.4. 임대관계 미상

감정평가 시점에 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 현재 공실 또는 점유 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 역촌역 인근에 소재하여 교통이 편리합니다.

건축물은 2019년 신축으로 비교적 최신 상태입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 공동담보, HUG 인수조건 변경 등의 특수사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

주변에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

8.2. 역세권 인근 입지

지하철 6호선 역촌역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확

인수되는 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 (2026년 5월 기준)는 다음과 같습니다.

- 29.52㎡ (1층, 1991년식): 149,000,000원

- 25.81㎡ (3층, 2012년식): 155,000,000원

- 48.3㎡ (6층, 2016년식): 330,000,000원

본건(27.29㎡, 2층, 2019년식)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 2012년식 25.81㎡ 물건(155,000,000원)이 가장 유사한 비교 대상입니다. 본건은 면적이 약간 더 크고 건축 연도가 7년 신축이라는 장점이 있습니다. 이를 감안할 때, 2012년식 물건보다 높은 가격 형성이 예상됩니다. 2016년식 물건과의 직접적인 비교는 면적 및 층수 차이로 인해 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 없는 임차인으로 인수되는 보증금이 0원입니다.

최근 실거래가 데이터를 기반으로 볼 때, 2019년식 27.29㎡의 가치를 고려하면 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 형성될 가능성이 있습니다.

토지거래허가구역 등 특수 물건 정보와 입찰 경쟁률 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권장 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

(주의: 상기 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.