나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13996 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76 성운힐스 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 영세공장, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임..

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 서측 근거리에 지하철 5호선"영등포시장역"이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하 1층/지상 8층 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 기계식 주차시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으므로 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 29-76번지에 위치한 성운힐스 오피스텔 제8층 제801호입니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 구조이며, 지하 1층, 지상 8층 건물 중 8층에 해당합니다. 건물은 총 28세대로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 6.82㎡ (약 2.06평)이며, 토지 지분은 6.823㎡ (약 2.06평)입니다. 건물 면적은 18.70㎡ (약 5.66평)이고, 건물 지분은 18.7㎡ (약 5.66평)입니다. 건축물대장상 건물 대지 면적은 191㎡, 연면적은 813.88㎡입니다.

1.3. 매각 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경13996 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정평가액은 260,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "영등포동주민센터" 동측 인근에 위치합니다. 주위로는 오피스텔, 영세 공장, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 서측 근거리에는 지하철 5호선 "영등포시장역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 매매, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동 내역이 확인됩니다. 전체 등기부채권 총액은 888,241,204원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 )

* 보증금: 272,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-29

* 확정일자: 2021-09-09

* 배당신고일자: 2023-11-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건이며, 임차인 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 31일자 구로세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.4. 인수되는 권리

제공된 정보와 매각 조건에 따르면, 말소기준권리보다 선순위인 권리(임차인 대항력 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며, HUG와의 특별 매각 조건에 따라 낙찰자가 인수할 별도의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 영등포시장역 역세권에 위치하며, 영등포시장, 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 인접하여 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역은 오피스텔, 주거, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 상업 및 주거 지역으로, 주거 환경을 저해할 만한 대규모 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영등포시장, 대형마트(인근), 은행, 병원, 주민센터 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 지하철 5호선 영등포시장역과 다수의 버스 노선을 통한 대중교통 이용이 수월하여 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

5.2. 교육시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 절차와 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인 최 의 대항력은 없으나, HUG와의 조건부 매각으로 인해 명확한 권리 승계 및 소멸 여부를 입찰 전 최종 확인하는 것이 중요합니다. 감정평가서에 명시된 바와 같이, 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 탐문 등으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악이 필수적입니다. 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 권리금액은 없습니다. HUG 관련 조건부 매각 사항은 명확한 권리 인수를 보장하는 긍정적인 측면과 함께, 거래 과정의 복잡성을 시사할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 소형 평형이라는 점은 투자 또는 실거주 측면에서 장단점이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 영등포시장역 초역세권의 뛰어난 입지적 장점.

* 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 명확한 물건.

* 성업 중인 상권과 인접하여 임대수익 확보 가능성.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 260,000,000원입니다. 임차인의 보증금 272,000,000원이 존재하나, 대항력이 없고 HUG와의 특별 매각 조건에 따라 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 평형대의 오피스텔이 270,000,000원 ~ 280,000,000원 선에서 거래되고 있음을 확인했습니다. 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준으로, 270,000,000원 ~ 275,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권고합니다. 이는 외부 시세 조사 결과 및 일반적인 경매 입찰 전략을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.