나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13977 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 29-219 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교"에서 남서측으로 직선거리 약 350m, 지하철 5호선 "화곡역"에서 북동측으로 직선거리 약 1km 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(5호선 "화곡역")으로부터 직선거리 약 1km이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로("화곡로")까지 직선거리 약 450m임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2008.04.11.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : PVC 샷시 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 주방, 욕실겸화장실 등)으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨. ※ 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여 시 재확인하시기 바람.

설비내역

위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러) 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북서측 하향의 완경사지이며 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13977 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 29-219 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 153,000,000원

토지면적: 25.71㎡ (약 7.78평)

건물면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교"에서 남서측으로 직선거리 약 350m, 지하철 5호선 "화곡역"에서 북동측으로 직선거리 약 1km 지점에 위치함.

차량 접근이 가능하며, 지하철역으로부터 직선거리 약 1km이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 간선도로 "화곡로"까지 직선거리 약 450m임.

2.2. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 중 제2층 제202호이며, 2008년 4월 11일 사용승인되었음.

토지는 북서측 하향의 완경사지이며 가장형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

북동측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트, 2025.10.20~2026.12.31)임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 주택도시보증공사 가압류(2023-11-22)이며, 경매개시결정은 서울보증보험(2025-12-23)에 의해 이루어졌음.

등기부채권 총액은 751,241,204원임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

3.2. 임차인 현황

서울보증보험 주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-30

확정일자: 2021-09-02

배당신고일자: 2024-10-21

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각 진행됨.

임경일

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여 기재함.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거지역으로, 인근에 "강서대학교"가 위치하고 있어 학생 및 관련 시설 수요가 있을 것으로 예상됨.

다만, 본건은 다세대주택 내 개별 호실이므로 직접적인 상업시설 투자 가치보다는 주거지로서의 가치 평가가 주됨.

주변 상권에 대한 상세 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

본건은 다세대주택으로 방 2개, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었음.

위생설비 및 개별난방(도시가스보일러) 설비가 갖추어져 있는 것으로 추정됨.

내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악은 어려우나, 집합건축물대장상 현황도 및 외관 등을 참고하여 감정평가 되었으므로 경매 참여 시 재확인이 필수적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

건물 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태, 구조, 설비 등에 대한 정확한 확인이 불가능함. 이는 명도 및 수리 관련 예상치 못한 비용 발생 가능성을 내포함.

6.2. 토지이용계획 상 제한

다수의 토지이용계획 및 제한사항(중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.3. 임차인 관련 특이사항

임차인(서울보증보험 주식회사)의 대항력 포기 조건 매각으로 권리 인수 부담은 없으나, 관련 조건의 해석 및 이행 여부에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있음.

6.4. SGI 인수조건 변경

SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 인수 조건의 변동 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됨.

6.5. 주변 환경 분석

본건 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 지도 및 관련 검색 사이트를 통해 반드시 확인해야 하며, 이를 통해 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 요소를 사전에 파악해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각될 예정임.

주요 특징은 임차인(서울보증보험 주식회사)이 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되어 권리 인수 부담이 없다는 점이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명확함.

감정가는 153,000,000원이며, 건물 면적은 31.80㎡ (약 9.62평)임.

다만, 내부 확인 불가, 다수의 토지이용계획 제한, SGI 인수조건 변경 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 인수 보증금 0원 조건으로 권리관계가 명확하여 안전한 소유권 취득이 가능함.

* 강서구 지역의 주거지로서의 잠재적 가치.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 153,000,000원보다 다소 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있음.

특히, 건물 내부 확인 불가 등의 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

인수 보증금이 0원이고 권리관계가 명확하다는 점을 고려하여, 감정가의 약 85% 수준인 135,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.