나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13855 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선ㆍ5호선 "까치산역" 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서, (사용승인 : 2021.07.13.) - 외벽 : 타일 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 남서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6미터내외의 포장도로, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 원추표면구역(원추표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13855 (1)

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 중 제2층 제202호 (사용승인: 2021.07.13.)

* 감정가: 283,000,000원

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 15.08㎡ (약 4.56평)

* 건물 면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 서울특별시 강서구 화곡동 '신정초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"과 다수의 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접토지 대비 남서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 장방형의 토지로서 현황 '주거용' 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 서측으로 폭 약 6미터, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 압류 (남부천세무서장, 2023-01-27)

* 본 경매 개시 결정: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-17)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-02

* 확정일자: 2021-07-21

* 배당신고일자: 2023-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 소재한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 복합적으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 최근 실거래 사례(2026년 7월 기준)는 다음과 같습니다.

* 19.98㎡ (약 6평), 4층, 2019년식 건물: 216,000,000원

* 37.44㎡ (약 11.3평), 2층, 1986년식 건물: 150,000,000원

* 37.56㎡ (약 11.3평), 3층, 2002년식 건물: 160,000,000원

* 본건(25.32㎡, 약 7.66평, 2021년식)은 비교적 신축이며, 최근 거래된 19.98㎡ 사례와 유사한 면적대에 더 넓고 연식 또한 신축이어서 비교 가치가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 '신정초등학교'가 위치하고 있습니다.

5.2. 건축물 상태

* 2021년 7월에 사용 승인된 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조를 갖추고 있습니다.

* 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 설치된 것으로 탐문되었습니다.

5.3. 기타

* 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부 확인이 불가하였으므로, 입찰 시 내부 상태를 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 폐문으로 인해 내부 상태 및 설비 작동 여부를 직접 확인할 수 없어, 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 외에 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 따르는 구역에 포함되어 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가가 필요합니다.

6.4. 주변시설 정보

* 제공된 정보 및 검색 결과, 주변에 특별히 명시된 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준이나, 까치산역 등 대중교통 접근성이 있으며 신정초등학교가 인접해 있습니다. 권리관계가 명확하고 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 폐문으로 인한 내부 미확인과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2021년 준공)

* 인수 부담이 없는 명확한 권리 관계

* HUG 조건으로 임차인 관련 리스크 해소 (보증금 미인수)

* 주변 시세 대비 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

* 감정가: 283,000,000원

* 최근 실거래가 분석: 2019년식, 19.98㎡(약 6평) 물건이 216,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건(25.32㎡, 약 7.66평, 2021년식)의 면적 비율(약 1.27배)과 신축 연식(2년 더 신축)을 감안하면, 보수적으로 산출 시 약 270,000,000원 이상의 가치를 예상할 수 있습니다.

* 따라서, 감정가(283,000,000원)를 기준으로 하되, 실거래가와 신축 건물의 가치를 종합적으로 고려하여 합리적인 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.