나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13956 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제10층 제1009호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상16층 건물내 제10층 제1009호로서, (2015.06.09) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다(후첨 "내부구조도" 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[121-130번지], [121-284번지] 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2025타경13956 (1)

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13956 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-130 리버뷰 제10층 제1009호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 건물면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

* 토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

* 감정가: 145,000,000원 (1억 4천 5백만원)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 보통입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층 지상16층 건물 중 제10층 제1009호입니다. 2015년 6월 9일에 사용승인된 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2023카단100047 (가압류) 접수일자 2023-01-06 (말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 및 갑구의 권리들은 말소기준권리 이후의 것으로, 경매 절차에 따라 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등)

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (안운기)

- 보증금: 153,000,000원

- 차임: 0원

- 전입(사업)일자: 2021-06-01

- 확정일자: 2021-05-12

- 배당신고일자: 2023-07-06

- 대항력: 없음

- 비고: 등기부상 주택임차권이 말소된 것으로 확인됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (명세서상 인수 보증금 없음)

* 특별매각조건

본 물건은 HUG 인수조건 변경이 적용되었으며, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 실질적으로 임차인 보증금 관련 매수인의 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 상업시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지역 특성

아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 잠재적 상권 가치

영등포구 당산동 일대는 교통의 요지이며 업무지구와의 접근성이 좋아 배후 수요가 꾸준한 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능합니다.

* 교육시설

서울영동초등학교가 동측 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

* 주거 환경

도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차시설, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별매각조건 해석

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매각 절차를 원활하게 하기 위한 조건으로 보입니다. 그러나 해당 조건의 세부적인 법률적 해석 및 이행 여부는 매각기일 전에 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 해당됩니다. 이러한 규제들은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

* 임대차 계약의 상세 조건

임차인의 보증금 및 차임이 0원인 점, 그리고 주택도시보증공사가 임차인으로 기재된 점은 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황일 수 있습니다. 정확한 계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 역세권에 가까운 편리한 입지와 교육시설 인접성을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 4천 5백만원이며, 최근 실거래가 분석 결과 유사 면적대의 시세가 감정가와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 파악됩니다.

권리관계는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 인한 것이며, 특별매각조건을 통해 임차인 보증금에 대한 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, HUG 관련 특수 조건에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지 우수성

지하철 역세권 및 초등학교 인접지로, 주거 편의성과 교육 환경이 우수합니다.

* 소형 주거 상품의 수요

1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 소형 주거 상품으로, 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계 명확화

특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 관련 부담이 없어 명도 절차의 리스크가 감소할 것으로 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승

영등포구 개발 계획 및 교통망 확충으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,000,000원이며, 제공된 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 단가가 ㎡당 약 689만원에서 1,141만원 수준으로 나타났습니다. 이를 바탕으로 본건(15.05㎡)의 시장 가치를 약 1억 4,800만원 수준으로 추정할 수 있습니다.

특히, 본건은 특별매각조건으로 인해 임차인 보증금 관련 인수 부담이 없으므로, 이러한 리스크 감소 요인을 고려할 수 있습니다.

감정가와 시장 시세를 종합적으로 고려하고, 낙찰 후 예상되는 명도 및 제반 비용을 감안할 때, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 최종 입찰가는 법원 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 추가 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.