나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13992 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제17층 제1703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층건 중 제17층 제1703호로서, (사용승인일 : 2020.08.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기, 주차장, 화재탐지시설 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 광대로, 남서측으로 폭 약 3m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13992 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제17층 제1703호

건물명: 엠제이타운

용도: 오피스텔

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 중 제17층 제1703호

사용승인일: 2020년 08월 24일

총 층수: 18층

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.74㎡ (약 0.83평)

토지지분: 2.74㎡ (약 0.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 14.87㎡ (약 4.50평)

건물지분: 14.87㎡ (약 4.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 156,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 관공서 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-06-02, 권리금액: 850,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

단, 본 건은 임차인이 존재하나, 주택임차권은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 김 )

* 보증금: 162,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 09월 29일

* 확정일자: 2020년 09월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부 채권 총액은 1,012,750,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 배후수요

업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 인근에 다수의 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하여 직주근접 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

강서구청 등 관공서가 인접해 있어 관련 업무 종사자 및 민원인의 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강서구청 주변의 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지는 상대보호구역에 해당될 수 있으며, 자세한 사항은 강서교육지원청에 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 인해 인수 시 특별한 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인의 보증금 반환 문제가 발생할 경우, 매각 조건에 따라 채권자(HUG)의 책임 포기가 명시되어 있으나, 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 2023년 12월 2830만원, 2024년 1월 2750만원 수준으로 거래되었습니다. 이는 전용면적 26.6㎡ 기준이며, 본 건의 전용면적 14.87㎡와는 차이가 있습니다. 오피스텔 시장의 수급 상황 및 공실률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

본 물건지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔입니다.

* 강서구청 인근의 행정 및 상업 기능이 집중된 지역에 위치합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 물건으로, 명확한 조건 확인 시 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구청 인근에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 HUG 관련 특수 매각 조건과 대항력 없는 임차인의 존재가 주요 고려사항입니다. 채권자(HUG)가 매수인에게 미배당 보증금에 대한 반환 청구권을 포기한다는 점은 긍정적이나, 정확한 절차와 발생 가능한 추가 비용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(전용 26.6㎡ 기준, 2750만~2830만원)와 감정가(15600만원)를 고려할 때, 본 건의 전용면적 14.87㎡의 시세는 약 15,600만원 내외로 추정됩니다.

본 건은 임차인의 대항력이 없으며, 채권자(HUG)가 매수인의 보증금 반환 책임 포기를 조건으로 하고 있으므로, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 간주합니다.

이에 따라, 시장 상황 및 본 건의 특수성을 감안하여 감정가의 80~90% 수준인 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 권리 분석 및 특수 조건에 대한 추가적인 법률 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.