나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52405 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하였으며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 지하1층, 지상8층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 2020.07.31.) 외벽 : 석재 및 벽돌 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 완경사지의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래 허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52405 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 6층601호

토지 면적: 13.94㎡ (약 4.22평)

건물 면적: 33.40㎡ (약 10.10평) - 전용면적

구분: 다세대주택

사용 승인일: 2020년 07월 31일

감정가: 315,000,000원

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하였으며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 도로 상황

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 12월 23일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑7)

매각으로 인해 말소되는 권리:

- 2022년 09월 16일 접수된 김홍근의 신탁등기말소 (갑5)

- 2022년 09월 16일 접수된 김기숙의 소유권이전 (갑6)

- 2024년 09월 26일 접수된 김성한의 주택임차권 (을4) - 보증금 315,000,000원, 전입/확정일자 2022년 09월 16일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 확인되지 않음)

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 김성한

보증금: 315,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 09월 16일

확정일자: 2022년 09월 16일

배당신고일자: 2024년 09월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

본건 임차인 김성한은 등기부상 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

3.3. HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용

주택도시보증공사(HUG)는 2026년 04월 01일자로 임차인 김성한으로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 임차인과 관련된 법적 문제는 정리될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 용도지역

본건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로도 지정되어 있습니다 (외국인, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 관련, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 관련, 2025.10.20.~2026.12.31.).

4.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

신사1동주민센터 인근으로 공동주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 현재까지 파악된 정보상 인근 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다. 다만, 상세한 현황 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사나 지도 검색이 필요할 수 있습니다.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 신한노블레스 (2003년식, 82.37㎡): 2026년 5월 8일, 390,000,000원 (약 473만원/㎡)

- 미건빌라 (1992년식, 58.71㎡): 2026년 5월 7일, 211,000,000원 (약 360만원/㎡)

- 하나쉐르빌 (2002년식, 43.53㎡): 2026년 5월 6일, 200,000,000원 (약 459만원/㎡)

본건(신성에버빌, 2020년식, 33.40㎡)은 신축 건물로, 주변의 비교적 오래된 건물들의 매매가 대비 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 감정가 315,000,000원 (약 943만원/㎡)은 신축 연도를 고려할 때 시장 평균가 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 신사1동주민센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역으로 지정되어 있어 인근에 교육시설(학교)이 존재할 것으로 추정되나, 정확한 위치는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

공동주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집된 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 및 기간 내 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 또한 대공방어협조구역, 상대보호구역에 해당하여 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.2. 건물 상태 및 내부

감정평가서에 '내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람' 및 '내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람'이라는 내용이 있어, 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치한 2020년 사용승인된 신축급 다세대주택입니다. 준주거지역에 속하며, 신사1동주민센터와 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의성이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으며, 임차인 관련 문제도 HUG의 확약서로 인해 해소될 것으로 보입니다. 감정가 315,000,000원은 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 토지이용계획상의 여러 제한사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

- 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 상태의 건물입니다.

- 양호한 입지: 주거 및 생활 편의시설이 밀집된 지역에 위치합니다.

- 명확한 권리 관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 간결합니다.

- 잠재적 가치: 은평구 신사동 일대의 지역 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

인수 보증금: 0원

주변 유사 물건의 매매 사례를 고려할 때, 본건의 신축 연도(2020년)를 감안하면 감정가 315,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 경매 절차에서는 일반적으로 감정가 이하로 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치 및 시장 상황을 고려하여 보수적인 접근으로 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

이 범위는 감정가의 약 85% ~ 95% 수준으로, 인수 부담이 없는 신축 건물의 가치를 반영하면서도 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있는 가격대입니다. 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 시장 동향 및 예상되는 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.