나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52357 [1] 서울특별시 마포구 도화동 357 도화동현대아파트 107동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "마포초등학교" 동측 인근에 위치하였으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조, 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제13층 1303호로서, (사용승인일 1996.09.25) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중이며, 내부 이용상황은 후첨 "내부구조도" 참고바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(도화동 357) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2003-10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호2(도화동 357-1) 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호3(도화동 357-4) 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호4(도화동 357-5) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2003-10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호5(도화동 357-6) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호6(도화동 357-9) 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2003-10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -후첨 내부구조도는 건축물대장상 현황도면,외부관찰 등에 의거 도시하였으니 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52357 (1)

주소: 서울특별시 마포구 도화동 357 도화동현대아파트 107동 13층 1303호

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,820,000,000원

토지면적: 56.79㎡ (약 17.18평)

건물면적 (전용면적): 128.26㎡ (약 38.79평)

*분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 전용면적보다 넓으며 공용면적을 포함합니다. 여기서는 파악된 전용면적만 기재합니다.

1.3. 건물 정보

건축년도: 1996년 9월 25일 사용승인

구조: 철근콘크리트조, 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물

해당층: 제13층 1303호

1.4. 토지 정보

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 등. (세부 내용은 6.1.1 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 도화동 소재 "마포초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을8, 안양농업협동조합의 근저당권 (2009년 10월 13일 접수, 채권금액 514,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이길용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 3월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이길용은 본 건 매각물건의 지분 소유자입니다.

* 마스킹된 이름: 이

* 상기 임차인은 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없으나, 본건의 지분 소유자라는 점은 참고 바랍니다.

3.4. 특이사항

물건 명세서에 따르면 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 등재된 임차인은 상기 이길용 씨가 유일합니다.

본 건은 집합건물로서 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

4. 상권분석

본 건은 서울의 주요 도심 지역 중 하나인 마포구 도화동에 위치한 아파트입니다.

주변에 학교, 상가, 업무 시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높으며, 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

도화동현대아파트 동측 인근에 마포초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 도화현대1차아파트

총세대수: 1021세대

사용승인일: 1996.09.25 (건축된 지 약 30년 경과)

총주차대수: 386대 (세대당 약 0.37대)

관리사무소 연락처: 027027559

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

6.1. 1. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 토지는 제3종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상(2025.08.26~2026.08.25) 및 아파트 용도 한정(2025.10.20~2026.12.31)의 제한이 존재합니다.

6.2. 권리상 문제

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 이길용 씨는 대항력이 없으며 인수되는 보증금 또한 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 도화동의 입지 좋은 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 마포초등학교가 인근에 있고 교통이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

다만, 1996년에 건축된 아파트로 노후도가 있으며, 세대당 주차 공간이 다소 부족한 점은 고려해야 할 사항입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인이자 지분 소유자인 이길용 씨와의 관계는 별도의 확인이 필요할 수 있습니다. 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재하지만, 이는 해당 지역의 일반적인 특성으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 마포구 도화동이라는 뛰어난 입지: 주요 업무지구 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 주거 수요: 학군과 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다.

* 미래 가치 잠재력: 노후 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (관련 정보는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 1,820,000,000원

최근 매매 사례:

* 128.26㎡ (14층) 2026년 5월 3일 거래: 1,810,000,000원

* 112.09㎡ (7층) 2026년 7월 10일 거래: 1,890,000,000원

본 건은 128.26㎡ 면적에 13층으로, 유사한 면적(128.26㎡)과 비슷한 층수(14층)에서 1,810,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 중심으로 결정될 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 1,830,000,000원 ~ 1,870,000,000원

(상기 예상가는 현재 시세 및 감정가를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.