나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52410 [1] 서울특별시 마포구 성산동 601 성산월드타운대림아파트 109동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성원초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 23층 건물 내 제6층 제601호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호: 샤시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "아파트"로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외부 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 성산동 601 제2종일반주거지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) - 중동 394 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52410 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 메리츠화재해상보험 (외 다수)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 601 성산월드타운대림아파트 109동 6층601호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 박공지붕 23층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2004년 8월 24일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,090,000,000 원 (10억 9천만원)

토지면적: 30.58㎡ (약 9.25평)

토지지분: 30.584999999999997㎡ (약 9.25평)

건물면적: 84.69㎡ (약 25.62평) - 전용면적

건물지분: 84.689㎡ (약 25.62평) - 전용면적

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "성원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 권리내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 성산시영연립재건축주택조합 (2004.09.17)

* 소유권이전: 박광수 (2004.11.15, 매매)

* 근저당권: 제일은행 (2005.06.14, 60,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 메리츠화재해상보험 (2025.12.22, 99,458,623원) - 본 건 경매개시결정

* 강제경매: 신한카드 (2025.12.29, 2025타경52395)

* 압류: 마포구 (2026.02.10)

등기부채권 총액: 60,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최형준

* 보증금: 530,000,000원 (5억 3천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-26

* 확정일자: 2021-06-29

* 배당신고일자: 2026-01-06

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 말소기준권리(2005.06.14. 제일은행 근저당) 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 최형준은 대항력이 없으므로 그의 보증금 5억 3천만원은 경매 절차에서 인수되지 않으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 본 건은 낙찰 시 등기부상 권리 제한 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 성산동 일대는 주거 지역으로서, 주거지 내 상업 시설 및 편의 시설이 균형 있게 분포하고 있습니다. 인근에 학교가 다수 위치하고 있어 학생 유동인구가 있으며, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 마포구의 주거지로서 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 중산층 이상의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 성원초등학교, 월드컵경기장 인근 학교 등

* 교통시설: 인근 버스정류장, 지하철 6호선 월드컵경기장역 및 인근 역 이용 가능 (도보 거리 고려 필요)

* 상업시설: 단지 내 상가 및 인근 마트, 병원, 음식점 등 근린생활시설 이용 용이

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 성산월드타운대림

* 주소: 서울특별시 마포구 성산동 601 (월드컵북로30길 9-22)

* 입주년도: 2004년

* 세대수: 795세대

* 동수: 10개동

* 총 주차대수: 약 989대 (지하 기계식 922대, 옥외 자동 67대)

* 최고층/최저층: 24층 / 2층 (본건 109동 최고 23층)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 본 건의 면적: 전용면적 84.69㎡ (약 25.62평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

* 본 건 토지(성산동 601)는 다음과 같은 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용됩니다.

* 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.08.26 ~ 2026.08.25 / 아파트 한정, 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

이러한 규제들은 향후 재건축이나 리모델링 시 일부 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 특이사항

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 동일한 물건에 대해 복수의 경매가 진행될 수 있습니다. (본 건은 (1)로 표기되어 있어 추가적인 중복 경매 가능성이 시사됩니다.)

* 임대차 관계: 임차인 최형준이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 마포구 성산동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 차익 기대감도 있습니다. 다만, 중복사건 표기와 복잡한 토지이용계획상의 제한사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마포구 신축급 아파트 대비 합리적인 감정가: 주변 신축 아파트 시세와 비교 시, 본 건은 상대적으로 저평가된 감정가를 가지고 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗함: 모든 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰 후 명도만 완료되면 즉시 재산권 행사가 가능합니다.

* 뛰어난 입지: 서울의 중심지인 마포구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 최근 실거래가 상승 추세: 제공된 최근 매매 정보를 볼 때, 본 건이 속한 아파트 단지의 시세는 상승 추세에 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 6월~7월)를 보면, 84.69㎡ 면적의 아파트가 11억 5천 3백만원에서 12억 6천 5백만원에 거래되었습니다. 감정가 10억 9천만원은 최근 시세보다 낮은 수준입니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 시세 수준을 고려해야 합니다.

현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로는 감정가 대비 10~15% 상승한 11억 5천만원 ~ 12억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.