나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52408 [1] 서울특별시 마포구 연남동 361-10 라센트라 연남 102동 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 "경성중·고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북서측 근거리에 경의중앙선 "가좌역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 6층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽 : 외장석붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로(연남로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12) , 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

토지 별도 등기 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52408 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 연남동 361-10 라센트라 연남 102동 6층603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 531,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 18.34㎡ (약 5.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물정보

건물명: 라센트라 연남

동: 102동

층: 6층

호: 603호

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2022-06-27)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 / 지상 6층 건물 내

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 "경성중·고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측으로는 경의중앙선 "가좌역"이 근거리에 위치하여 제반 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 건물은 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로(연남로)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리사항

말소기준권리: 서울서부지방법원 강제경매개시결정 (2025타경52408, 채권자: 주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 420,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 420,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-08

확정일자: 2022-07-12

배당신고일자: 2024-08-16

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.3. 등기사항 요약

- 소유권 관련 사항: 신탁등기 말소 기록이 있습니다.

- 임차권: 을구 1번 주택임차권(채권액 420,000,000원)은 말소 예정입니다.

- 강제경매: 을구 6번 주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리입니다.

- 압류: 마포구의 압류가 존재하며 말소 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지 을구 10번 2006.10.17. 제51486호 구분지상권설정등기 (토지 별도 등기 있음)

4. 상권분석

본건은 주거용 건물로, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재하고 있으며, 각종 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

경의중앙선 가좌역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있습니다. 또한, 경성중·고등학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

현재까지 파악된 정보 상 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 권리사항

토지에 별도의 등기가 존재하며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 설정되어 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경으로 임차인이 대항력을 포기하고 권리를 말소하는 조건으로 매각이 진행되지만, 관련 세부 조건을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물이지만, 토지에 설정된 구분지상권 및 별도 등기가 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 관련 사항은 HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 토지 관련 권리 문제에 대한 충분한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 건축 연한

2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 입지

연남동 지역에 위치하여 서울 도심 접근성이 용이하며, 지하철역과 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다.

8.3. 권리 해소 가능성

임차인 관련 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 인수조건에 따라 임차권 등기가 말소될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 531,000,000원

최근 시세 분석 (라센트라 연남 102동 603호와 유사한 면적의 2022년 준공 건물, 48.83㎡ 기준): 약 647,000,000원 (면적 14.77평)

이를 토대로 본건(30.00㎡, 9.08평)의 시장 가치를 환산 시 약 397,650,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 토지에 대한 구분지상권 설정 및 별도 등기라는 중대한 권리 제약이 존재하여, 실질 가치가 하락할 가능성이 높습니다. 이러한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서, 토지 관련 권리 분석 결과에 따라 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.