나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52418 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-48 현대하우징 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정중고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 다세대주택 등이 밀집된 정비된 주택지대임

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하고, 서남측 인근으로 지나는 서오릉로변에 버스정류장이 위치하고 있어 교통사정은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층 건물 내 4층 401호(사용승인일:2012.09.19)로서 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 현관 및 계단 바닥은 석재 마감, 창호는 하이샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대 주택(방4, 주방, 거실, 욕실2, 현관, 베란다 등)으로 이용 중임(후첨 "호별배치 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 다세대 주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상. - 베란다(테라스)에 제시외건물㉠(알루미늄샷시조 판넬지붕, 11.2㎡)이 소재하고 있어 사용상의 편리성 등을 감안하여 본건 건물에 포함하여 평가하였음

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52418 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-48, 현대하우징 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 485,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 및 구조

* 토지면적: 39.35㎡ (약 11.9평)

* 건물 전용면적: 70.49㎡ (약 21.3평)

* 건물 제시외 면적: 11.20㎡ (약 3.4평) - 베란다 확장 부분

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층

* 사용승인일: 2012년 9월 19일

1.3. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정중고등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능합니다.

* 서남측 인근 서오릉로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

* 본 건은 서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2022년 6월 15일 접수된 조민서 근저당권(204,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 등기부상 모든 을구 권리 및 압류, 강제경매 개시결정 등기는 소멸될 예정입니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않습니다. 따라서 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인 1: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (최* 대위)

* 보증금: 333,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-26

* 확정일자: 2021-03-25

* 배당신고일자: 2023-06-15

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으므로, 매수인과의 인수 관계는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 채권 총액

* 등기부상 채권 총액: 556,900,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

* 본 건은 주택가로 형성되어 있으며, 기본적인 편의시설은 서오릉로 인근에서 이용 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

* 최근 주변 실거래 사례(2026년 5월~6월) 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 갈현동 481-19 (현대빌리지, 연립, 1994년식, 46.47㎡): 235,000,000원

* 갈현동 275-154 (다세대, 1986년식, 49.97㎡): 190,000,000원

* 갈현동 507-2 (창성빌라, 다세대, 2001년식, 71.91㎡): 330,000,000원

* 본 건(2012년식, 70.49㎡)은 비교적 신축이며 면적이 넓은 점을 고려할 때, 가장 최근 시세인 71.91㎡(2001년식) 기준 330,000,000원 대비 프리미엄이 붙을 수 있습니다.

* 현재 시점에서의 적정 시세는 약 360,000,000원 ~ 400,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가(485,000,000원)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주택가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 서오릉로 인근의 상업시설을 활용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* 선정중고등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 일부 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 교육청 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 교통

* 서오릉로 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본 건 소재지는 특정 대상자에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 향후 해당 법규에 따른 허가 취득 필요 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

* 베란다 부분에 11.2㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함되어 평가되었습니다. 이는 매수인의 이용 편의성을 높일 수 있으나, 관련 행정 절차 준수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 공동담보

* 본 건이 공동담보 매물일 경우, 다른 매물과의 연계 입찰 가능성 등을 고려해야 합니다.

6.4. 임대차 관계

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 파악된 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.5. 건물 노후도

* 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 14년차 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 다세대주택으로, 2012년 준공되어 건물 상태가 양호하며 주택가 밀집 지역에 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 주택도시보증공사의 적극적인 절차 진행과 확약서 제출로 인해 채권 관련 부담이 최소화되었습니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 포함 등 일부 확인 및 관리 사항이 존재합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 분석되므로, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2012년 준공)로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주택가 지역으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG의 신청으로 경매 절차가 진행되어 채권 회수 및 매각 절차가 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 485,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 360,000,000원 ~ 400,000,000원으로 판단됩니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로 권리적 부담은 없습니다.

* 감정가가 시세 대비 높게 책정되었음을 감안하여, 낙찰 후 시세 차익을 확보하기 위해서는 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 420,000,000원 (시장 상황 및 경쟁률 고려하여 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.