나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경808 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 371-86 연희파크 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 단지, 도시형생활주택(단지형다세대), 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등 이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 '화곡역' 및 노선버스정류장이 소재하 는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2015-03-23) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 4m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건이 속한 건물이 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매진 행시 참고(※감정평가액의 산출근거 및 결정의견 내 ‘Ⅲ.대상 물건의 개요, 1. 전체 건물 개요’참조)하시기 바라며, 본건도 집합건축물대장(전유부, 갑)상 위반건축물로 표기(2018. 8.30. 주택과-43120(2018.08.30.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축])가 등재되어 있고, 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 본건에 위반증축(제시외건물㉠)된 부분이 소재(집합건 축물대장 건축물현황도상 베란다 부분에 소재)하고 있는바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 확인 등 적절한 조치를 하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함 매각(4,500,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경808 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 371-86 연희파크 제6층 제602호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제6층 제602호 (사용승인일: 2015-03-23)

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 142,500,000원

토지 면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

건물 면적: 28.89㎡ (약 8.74평)

제시외 건물 면적: 12.50㎡ (약 3.78평) (매각 포함, 4,500,000원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 서측 인근에 위치함.

주변은 아파트 단지, 도시형생활주택, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능함.

인근에 지하철 5호선 '화곡역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 및 인접 도로 상태

토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지임.

남서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행이 원활함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 서울특별시강서구청장의 압류 (등기부 갑3, 2023-01-04)

(참고: 등기부상 압류 내역 다수 존재하나, 2023-01-04 서울특별시강서구 압류가 말소기준권리가 될 가능성이 높음. 정확한 말소기준권리는 입찰 전 재확인 필요.)

3.2. 임차인 현황 (대항력, 인수 여부)

본건에는 대항력 있는 임차인 정 씨가 있음.

정 씨는 2019년 3월 28일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 130,000,000원이고 차임은 없음.

해당 임차인의 주택임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 함을 의미함.

매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 매수인이 해당 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높음.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 상 소유권보존, 소유권이전, 다수의 압류 및 가압류가 존재했으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

총 등기부채권액은 1,790,543,557원으로, 감정가 대비 상당히 높은 편임.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 현재 이용 중임.

건물은 철근콘크리트 구조로 2015년 3월 23일에 사용승인되었음.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

4.2. 주변 상권

인근 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있음.

화곡역 인근으로 유동인구는 있으나, 대규모 상업시설보다는 주거 밀집 지역의 성격이 강함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

화곡역 주변의 상업시설 및 각종 편의시설 이용 가능.

주요 상업시설 이용 시 차량 이동 필요.

5.2. 교육시설

단지 인근에 화원중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

이 외 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근 지역에 분포함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건물이 집합건축물대장 상 위반건축물(무단증축)로 표기되어 있음.

이로 인해 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있어 매수인의 주의와 확인이 필요함.

6.2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

앞서 권리분석에서 언급했듯, 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음.

이는 본건의 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰 전 반드시 배당 예상액 및 인수 금액을 면밀히 확인해야 함.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있음.

6.4. 소음 등 (공항 인근)

본 건은 공항시설법상 수평표면구역 및 중요시설물보호지구에 해당하므로, 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2015년에 준공되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상됨.

지하철 5호선 화곡역 접근성이 좋고 인근 학교 및 주거 편의시설 이용이 용이함.

다만, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 전액 인수 가능성, 공항 인근 소음 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

특히, 임차인의 보증금 인수 부담이 본 건의 가치 및 수익률에 결정적인 영향을 미치므로, 현장 확인 및 권리분석을 철저히 해야 함.

8. 투자 포인트

서울 강서구의 안정적인 주거 지역 내 위치.

비교적 양호한 교통망(화곡역) 및 교육 환경.

비교적 최근 준공된 건물로 기본적인 건물 상태 양호 기대.

권리분석 및 현장 확인을 통해 임차인 보증금 인수 후에도 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,500,000원이며, 제시외 건물 매각가 4,500,000원을 포함하면 총 147,000,000원이 시작점이 될 수 있음.

최근 유사 물건 거래 사례(2026년 7월 기준) 분석 결과, 전용면적 19.98㎡(약 6평)의 신축 빌라가 216,000,000원에 거래되었으며, 면적 대비 평당 단가는 약 10,810,000원 수준이었음. 반면, 오래된 빌라의 경우 전용면적 37㎡ 내외가 150,000,000원 ~ 160,000,000원에 거래되어 평당 단가는 약 400만원 ~ 426만원 수준이었음.

본건(28.89㎡, 2015년 준공)의 감정가(약 493만원/㎡)는 연차를 고려할 때 합리적으로 보이나, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 씨의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점임.

만약 보증금 130,000,000원을 인수해야 한다면, 매수인의 총 취득 비용은 입찰가 + 130,000,000원이 됨.

이를 고려할 때, 본건의 잠재적 시장 가치가 감정가(142,500,000원)를 상회한다고 가정하더라도, 총 지출액이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 보수적으로 산정해야 함.

예를 들어, 본건의 실제 시장 가치가 250,000,000원이라고 가정했을 때, 130,000,000원을 인수하게 되면 입찰가는 최대 120,000,000원까지 고려할 수 있음.

따라서, 본건의 위험 요소를 감안하여, 110,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

이는 예상되는 총 취득 비용(입찰가 + 130,000,000원)이 시장 가치 범위 내에서 경쟁력을 가질 수 있도록 하기 위한 보수적인 접근임.

투자자는 본인의 자금 운용 계획 및 위험 감수 능력에 따라 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 함.

주의: 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종 판단 및 배당표 확정 전까지는 신중한 입찰이 권고됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.