나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경836 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건(사용승인일 : 2017.01.25.) 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 벽돌 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

집합건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(사무소)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단 가장형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대-19세대) 제2종근린생활시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 '가로공원로'와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

367-65, 367-144, 367-151 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경836 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-65 남성아트빌 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주택으로 이용 중으로 탐문 조사됨)

* 감정가: 268,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

* 토지지분: 24.30㎡ (약 7.35평)

* 건물면적: 49.34㎡ (약 14.93평)

* 건물지분: 49.34㎡ (약 14.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대림동새마을금고

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

* 교통 여건: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 본 건 서측으로 '가로공원로'와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당함.

* 주요 제한 사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31).

* 주변 시설: 인근에 학교들이 소재하고 있으며, 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 이용이 가능함. (주변 혐오시설 특별히 확인되지 않음)

3. 권리분석

* 총 등기부채권액: 228,000,000원

* 말소기준권리: 2020년 3월 24일 접수된 대림동새마을금고 근저당권 (채권최고액 228,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 9월 9일

* 확정일자: 2025년 6월 26일

* 배당신고일자: 2026년 2월 2일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰로 인해 임차인의 권리는 소멸됨. 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 회수될 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들만 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 강서구 화곡동은 다세대주택 밀집 지역으로서, 도시형 생활주택과 근린생활시설이 혼합된 지역임.

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같음.

* 2019년식, 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평) 매물이 2026년 7월 1일 216,000,000원 (약 10.8백만원/㎡)에 거래되었음.

* 1986년식, 전용면적 37.44㎡ (약 11.32평) 매물이 2026년 7월 2일 150,000,000원 (약 4.0백만원/㎡)에 거래되었음.

* 2002년식, 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평) 매물이 2026년 7월 1일 160,000,000원 (약 4.3백만원/㎡)에 거래되었음.

* 본 물건(49.34㎡, 2017년식)의 건물면적당 감정가는 약 5.4백만원/㎡이며, 이는 주변 연식은 오래되었으나 면적이 유사한 매물의 시세(약 4.0~4.3백만원/㎡)보다는 높고, 최신 연식의 소형 매물 시세(약 10.8백만원/㎡)보다는 낮은 수준임.

* 건물 정보:

* 건축물명: 남성아트빌

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 사용승인일: 2017년 1월 25일

* 규모: 지하 0층, 지상 8층

* 용도: 도시형생활주택(단지형다세대-19세대) 및 제2종근린생활시설(사무소)

* 전유부: 제3층 제302호 (면적 49.34㎡)

5. 생활정보

* 주요 편의시설: 인근 화원중학교 등 교육시설이 소재하며, 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역을 통한 강남, 도심 접근성이 양호함. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성을 갖추고 있음.

* 건물 내 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황은 주택으로 이용 중인 것으로 조사되어 향후 용도 관련 문제 발생 가능성이 있으나, 도시형생활주택으로 복합 용도가 허용된 건물임.

* 토지 이용 계획 및 제한: 공항, 군사시설 관련 보호구역 및 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재함.

* 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 경기 침체 등 외부 요인에 따른 부동산 시장 변동 가능성.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 다세대주택 겸 근린생활시설로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있음.

* 등기부상 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건임.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 차이가 있으나, 복합 용도 허용 건물로서 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 산정된 것으로 보이며, 향후 시세 상승 여력도 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 환경 우수.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리 소멸로 낙찰자 부담 없음.

* 복합 용도 가능성: 주거용 또는 사무실 등 다양한 활용 가능성 내포.

* 시세 상승 잠재력: 신축 건물에 비해 저평가된 감정가로 향후 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 물건의 감정가는 268,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 약 4.0~4.3백만원/㎡의 시세를 적용하면 200,000,000원 ~ 212,000,000원 범위의 시장 가치를 추정할 수 있음. 그러나 본 건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가가 시장 가치 대비 보수적으로 산정되었을 가능성도 있음. 또한, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 말소기준 채권액(228,000,000원) 및 경매 개시 채권액(193,600,360원)을 고려하여, 낙찰 가능성과 시세 상승 잠재력을 감안 시, 감정가 이하에서의 적극적인 입찰도 고려해 볼 수 있음.

* 제시 가격 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (본 가격은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 개인의 투자 성향에 따라 변동될 수 있으므로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.