나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14095 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-144 화성빌라 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재"서울화일초등학교"남동측에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2002.02.15.) 외벽 : 드라이비트 마감 등 내벽 : - 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 본건에 제시외건물(후첨 "건물개황도" 참조) 기호㉠이 소재합니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14095 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-144 화성빌라 제4층 제401호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로22길 35)

용도: 다세대주택

감정가: 168,918,000원

건물/토지 면적:

* 토지면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

* 건물면적 (전용면적): 43.05㎡ (약 13.02평)

* 제시외 건물 면적: 9.18㎡ (약 2.78평)

건축년도: 2002년 (사용승인일: 2002.02.15)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문 (추정)

특이사항: 유동화물건, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 서울화일초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 4미터, 북서측으로 노폭 약 3.5미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지: 세장형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 12월 11일 신한은행 근저당권 (채권최고액 92,400,000원)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당 (2015.12.11.)

* 도봉세무서 압류 (2018.05.16.)

* 강서세무서장 압류 (2019.11.18.)

* 근로복지공단 가압류 (2022.03.29.)

* 국민건강보험공단 압류 (2022.11.24.)

* 영등포세무서장 압류 (2022.11.28.)

* 유아이제사십차유동화전문 임의경매개시결정 (2025.12.24.)

* 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 모두 소멸됩니다.

* 낙찰 시 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재로서는 지상권 개요만 있으나, 등기부상 해당 사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상입니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 본건이 소재한 강서구 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 빌라가 다수 분포하고 있습니다.

* 최근 실거래 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 전용면적 19.98㎡, 2019년 건축, 4층: 216,000,000원

* 전용면적 37.44㎡, 1986년 건축, 2층: 150,000,000원

* 전용면적 37.56㎡, 2002년 건축, 3층: 160,000,000원

* 본건(전용면적 43.05㎡)은 제공된 실거래 사례 중 가장 넓은 면적을 차지합니다. 건축 연도(2002년)는 세 번째 사례와 동일합니다.

* 감정가는 168,918,000원으로, 최근 거래된 유사 면적(37.56㎡)의 2002년식 다세대주택(160,000,000원)과 비슷한 수준으로 책정되었습니다.

* 2019년식 신축 빌라(19.98㎡)가 216,000,000원에 거래된 사례는 연식에 따른 가격 차이가 있음을 보여줍니다.

* 화곡역 인근은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 상권은 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 서울화일초등학교가 인접해 있으며, 학교, 공원 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족됩니다.

* 혐오시설 검색:

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 등기되지 않은 건물이 존재하며, 이는 명도 및 건축 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다. (주의사항: 제시외 건물 포함 명시)

* 임대차 관계 미상: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원, 임대관계 미상)

* 건축 연도: 2002년 준공으로 비교적 오래되어 향후 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 공항 및 군사 관련 시설 보호구역에 포함되어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 포함되어 있어 교육청 확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상(외국인 등)의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 유동화 물건: 본건은 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 미세한 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능한 입지에 자리하고 있습니다. 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리관계는 다수의 압류, 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 낙찰 시 대부분 소멸될 예정입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 제시외 건물이 포함된 점은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 검토가 필요합니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건 면적과 유사한 2002년식 건물의 거래가가 1억 6천만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 1억 6,891만 8천원은 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건의 전용면적(43.05㎡)이 최근 거래된 유사 연식 물건(37.56㎡)보다 넓다는 점을 고려하면 가치 상승 여력도 일부 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 뒷받침되는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확화: 복잡해 보였던 권리관계가 낙찰 후 대부분 소멸되어, 명확한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

* 추가 공간 활용 가능성: 제시외 건물(9.18㎡)의 활용 방안을 면밀히 검토할 경우, 추가적인 공간 활용의 가능성을 모색할 수 있습니다. (단, 법적 합법성 및 안전성 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 168,918,000원

* 최근 실거래가 (유사 연식, 유사 면적): 약 160,000,000원 (전용 37.56㎡, 2002년식)

* 최근 실거래가 (다른 면적, 신축): 약 216,000,000원 (전용 19.98㎡, 2019년식)

* 본건의 면적(43.05㎡)과 건축 연도(2002년)를 고려할 때, 최근 거래된 37.56㎡ 물건(160,000,000원)보다 면적이 넓다는 점을 감안하면 이에 준하거나 소폭 높은 가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가는 168,918,000원으로, 최근 유사 물건의 거래가와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 입찰가 산정 시, 제시외 건물의 가치, 임차인 인수 여부(보증금 미상), 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 분석할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 175,000,000원

* 본 물건은 '유동화 물건'이며 '제시외 건물 포함'이라는 특수성이 있으므로, 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상인 점을 감안하여, 잠재적인 임차인 보증금 인수 부담 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. (현재 인수 보증금 0원으로 표기되었으나, 실사 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.