나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경822 [1] 서울특별시 구로구 온수동 44-1 동진빌라 제1동 제2층 제205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ‘오정초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1,7호선 "온수역" 이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 박공지붕 슬래브 3층 건물 내 제1동 제2층 제205호로서, (사용승인일: 1988.11.19.) 외벽: 벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 연립주택 단지는 공도와 접하며, 단지 진입로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

온수동 44-1 :도시지역, 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 용도구역기타(특별계획구역, 관련문의(02 ?860-2940)), 지구단위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)), 사회복지시설, 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.∼2026.8.25.). 온수동 45-5 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 제3종일반주거지역, 용도구역기타(특별계획구역, 관련문의(02 ?860-2940)), 지구단위계획구역(온수역일대, 관련문의 (도시계획과 02-860-2384)), 도로(접합), 소공원(저촉), 전기공급설비(저촉), 중로2류(폭 15m∼20m)(저촉), 중로3류(폭 12m∼15m)(저촉), 교육환경보호구역(기타사항은 부천교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.∼2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경822 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 온수동 44-1 동진빌라 제1동 제2층 제205호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 501,000,000원

* 토지면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 건물면적: 36.99㎡ (약 11.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

* 건축물 정보:

* 사용승인일: 1988.11.19. (동진빌라 10동)

* 구조: 철근콘크리트조 박공지붕 슬래브 3층 건물

* 총괄표제부: 동진빌라, 연립주택, 판매시설, 총 10개 동, 총 면적 17,263.73㎡

* 표제부: 10동, 3층 건물, 연립주택, 총 면적 1828.53㎡, 건축 면적 478.35㎡, 사용승인일 1988.11.19.

* 전유부: 10동 2층 205호

2. 입지조건

* 주위환경: 서울특별시 구로구 온수동 소재 ‘오정초등학교’ 북서측 인근. 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역. 제반 주위환경은 보통.

* 교통상황: 차량 진출입 가능. 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1, 7호선 "온수역" 소재. 대중교통 이용 여건은 보통.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 온수동 44-1: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 특별계획구역, 지구단위계획구역(온수역일대), 중로2류(폭 15m∼20m) 접합, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.∼2026.12.31. 아파트 대상, 2025.8.26.∼2026.8.25. 외국인 등 대상).

* 온수동 45-5: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 제3종일반주거지역, 특별계획구역, 지구단위계획구역(온수역일대), 도로(접합), 소공원(저촉), 전기공급설비(저촉), 중로2류(폭 15m∼20m)(저촉), 중로3류(폭 12m∼15m)(저촉), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.∼2026.12.31. 아파트 대상, 2025.8.26.∼2026.8.25. 외국인 등 대상), 건축선.

* 인접 도로상태: 본건 연립주택 단지는 공도와 접하며, 단지 진입로와 연계되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을10) 신한은행, 접수일자 2014-04-14, 채권액 71,000,000원. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김태완

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-31

* 확정일자: 2019-11-27

* 배당신고일자: 2026-01-02

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김진자 (2000-04-10), 최인숙 (2002-11-19), 이한상 (2005-12-20)

* 근저당권: 신한은행 (을10, 2014-04-14, 71,000,000원, 말소예정), 농협은행주식회사 (을18, 2023-09-06, 288,000,000원, 말소예정)

* 가압류: 유소영 (갑8, 2023-10-05, 150,000,000원, 말소예정)

* 근저당권: 이인옥 (을19, 2023-10-18, 100,000,000원, 말소예정)

* 임의경매: 신한은행 (갑10, 2025-12-17, 60,761,610원, 말소예정) - 본건 경매 개시

* 압류: 도봉세무서장 (갑12, 2026-01-06, 말소예정)

* 등기부채권 총액: 609,000,000원. 이는 해당 부동산에 설정된 모든 채권액의 총합입니다.

* 특이사항: 유동화물건, 정비구역.

4. 상권분석

* 주위 환경: 연립주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 온수역 (지하철 1, 7호선) 역세권에 위치하며, 버스정류장 이용이 용이합니다.

* 이용상태: 현재 연립주택으로 이용 중입니다.

* 주변 매매/임대 정보 분석:

* 최근(2026년 7월) 인근 지역의 다세대 주택 실거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* DIVille (2010년 준공, 전용면적 55.17㎡): 40,600만원 (평당 약 12,285만원)

* 스마트타운 (2015년 준공, 전용면적 42.4㎡): 25,200만원 (평당 약 7,614만원)

* 우석캐슬빌 (2011년 준공, 전용면적 36.16㎡): 24,700만원 (평당 약 7,457만원)

* 본건은 1988년 준공된 연립주택으로, 전용면적 36.99㎡ (약 11.19평)입니다. 건축 연차가 오래된 점을 감안할 때, 최근 실거래가 중 면적이 유사한 우석캐슬빌(24,700만원)과 유사하거나, 건물 신축 연차를 고려하여 약간 상회하는 수준으로 시세를 형성할 가능성이 있습니다.

* 온수동 지역의 다세대/연립주택 시세는 3.3㎡당 약 7천만원에서 1.2억원 수준으로 분포하고 있습니다.

* 본건의 면적(약 11.19평)을 적용하면, 평당 7천만원 기준으로 약 25,830만원, 평당 1.2억원 기준으로 약 44,340만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변시설: 오정초등학교와 인접해 있으며, 공원, 근린생활시설, 아파트 단지 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

* 편의시설: 온수역 인근에 위치하여 대중교통 이용은 물론, 주변 상업시설을 이용하는 데 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 정비구역 지정: 본건이 속한 지역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 가능성이 있습니다. 하지만 사업 추진 시기, 방식, 용적률 등 구체적인 계획은 불확실하며, 이로 인한 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1988년 준공된 건물로, 준공 후 30년 이상 경과하여 노후화가 심각한 상태입니다. 향후 유지보수 또는 리모델링/재건축에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제약: 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 건물의 신축 또는 증축 시 용도 지역 및 관련 규제에 따른 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 일정 기간 동안 외국인 등 특정 대상자의 토지 거래에 대한 허가 구역으로 지정되어 있어, 거래 시 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 현장 답사를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

7. 권리분석 상세

* 말소기준권리: 2014년 4월 14일 신한은행 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 경매 신청 채권자: 신OOO (신한은행)

* 인수되는 권리: 본건은 대항력 없는 임차인(김태완, 보증금 50,000,000원)이 존재하지만, 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 압류 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 후 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 609,000,000원. 이는 해당 부동산에 설정된 모든 채권(근저당, 가압류 등)의 합계이며, 경매를 통해 채권자들에게 배당될 금액의 총액을 나타냅니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 온수동에 위치한 동진빌라 연립주택으로, 온수역 역세권이라는 장점이 있습니다. 교통 편의성과 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 1988년 준공으로 건물 노후화가 상당하며, 정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있지만 그 불확실성 또한 존재합니다. 권리 관계는 명확한 편이며, 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다. 투자자는 건물의 노후화와 정비구역 지정에 따른 불확실성을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

9. 투자 포인트

* 온수역 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 이용이 편리하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 정비구역 지정: 장기적인 관점에서 재개발 또는 신축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 지분: 45.99㎡ (약 13.91평)의 토지 지분은 연립주택임에도 비교적 양호한 수준입니다.

* 주거 환경: 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활 환경이 편리합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 501,000,000원

* 최근 실거래가 비교:

* 본건 (36.99㎡, 1988년 준공)

* 우석캐슬빌 (36.16㎡, 2011년 준공): 24,700만원 (평당 약 7,457만원)

* 스마트타운 (42.4㎡, 2015년 준공): 25,200만원 (평당 약 7,614만원)

* DIVille (55.17㎡, 2010년 준공): 40,600만원 (평당 약 12,285만원)

* 시세 분석:

* 최근 실거래가를 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 11평)의 다세대 주택은 2.5억원~3억원 내외에서 거래되고 있습니다. 신축에 가까울수록 가격이 상승하는 경향을 보입니다.

* 본건은 건축 연도가 오래되었기 때문에, 최근 실거래가 중 가장 유사한 우석캐슬빌(24,700만원)의 가격을 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

* 정비구역 지정으로 인한 개발 기대감은 긍정적인 요인이지만, 건물 노후화 및 개발 불확실성 등을 고려하면 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가(50,100만원)와 최근 실거래가(약 2.5억원~3억원) 사이에서, 본건의 입지 및 잠재적 개발 가치를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 350,000,000원.

* 권장 입찰가: 320,000,000원 (감정가 대비 약 63.9% 수준).

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