나이스옥션 법원경매 인천 2022타경531167 [14] 인천광역시 미추홀구 도화동 533-17 더존캐슬 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2022타경531167 [14] 인천광역시 미추홀구 도화동 533-17 더존캐슬 5층502호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2022타경531167
• 주소: 인천광역시 미추홀구 경인북길471번길 32, 5층502호 (도화동,더존캐슬)
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매21계 2022타경531167 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 경인북길471번길 32, 5층502호 (도화동,더존캐슬) | 감정가: 182,000,000원 | 최저가: 89,180,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2022타경531167 (14)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 533-17 더존캐슬 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

토지면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

토지지분: 15.115㎡ (약 4.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

건물지분: 59.635㎡ (약 18.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

감정평가서 요약: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재합니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 1호선 "도화역" 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 양호합니다. 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물 내 5층 502호 오피스텔이며, 외벽은 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생 및 급배수, 난방, 공용 승강기, 주차 설비 등이 되어 있습니다. 토지는 4필 일단의 대체로 정방형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재합니다. 토지이용계획상 준주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 남동측으로는 도화초등학교가 인근에 있으며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 주변 환경을 구성하고 있습니다. 차량의 접근이 용이하며, 특히 도보 거리에 1호선 도화역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 이러한 교통 여건은 직주근접성이 요구되는 오피스텔로서 큰 장점이 될 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트구조로, 11층 건물 중 5층 502호에 해당하는 오피스텔입니다. 건물 면적은 59.63㎡(약 18.04평)으로, 일반적인 1~2인 가구 또는 소규모 업무용으로 적합한 크기입니다. 외벽은 일부 석재와 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 공용 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있어 생활 및 업무에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다. 토지는 4필지가 하나의 단지로 이용되고 있으며, 정방형에 가까운 형태로 업무시설이 들어서기에 무리가 없는 형태입니다. 해당 토지 남서측으로 약 6미터 폭의 도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOO으로, 이는 해당 물건에 근저당 등의 담보 설정이 되어 있음을 시사합니다. 경매 절차상 일반적인 채권자 외에 추가적인 권리 관계(예: 압류, 가압류 등)는 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 다만, "공부와의 차이 없음"이라는 내용은 등기부상의 내용과 현황이 일치함을 의미하므로, 권리 분석 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 가장 중요한 점은 "임대관계 미상"이라는 정보로, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 계약 관계는 어떠한지에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 도화동 일대는 주거단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 특히 도화역 인근은 역세권 상권으로서의 기능성을 갖추고 있으며, 오피스텔과 같은 업무/주거 복합 시설이 입점하기에 유리한 환경을 제공합니다. 주변에 다양한 상업 시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 이는 임대 수요에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 준주거지역이라는 용도지역 또한 상업 및 주거 시설이 공존하며 활성화될 수 있는 잠재력을 보여줍니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 도화초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 1호선 도화역과 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까이 있어 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 오피스텔 주변에는 생활에 필요한 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 자리하고 있을 것으로 예상되어, 입주민들의 편리한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 "임대관계 미상"이라는 점입니다. 현재 임차인이 존재할 경우, 명도 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 임차인의 계약 조건에 따라 예상치 못한 부담이 발생할 가능성도 있습니다. 또한, "과밀억제권역"에 해당하므로 향후 사업 확장이나 특정 업종 등록 시 제한 사항이 있을 수 있습니다. 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 파악되지 않았으나, 넓은 범위의 지역 개발 계획이나 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

인천지방법원 2022타경531167 사건의 본건은 도화역 역세권이라는 우수한 교통 여건과 초등학교, 근린생활시설 등이 인접한 편리한 생활 환경을 갖춘 오피스텔입니다. 건물 자체의 상태와 설비 또한 양호한 것으로 평가됩니다. 토지/건물 일괄 매각으로 진행되며, 감정가는 1억 8천 2백만원입니다. 다만, 임대 관계가 불분명하다는 점이 가장 큰 고려사항이며, 명확한 권리 분석과 임차인 현황 조사가 선행되어야 합니다. 입지적인 장점과 주변 상권을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 우수한 역세권 입지 : 1호선 도화역이 도보 거리에 있어 출퇴근 및 이동이 매우 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 유리합니다.

2. 안정적인 배후 수요 : 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 생활 편의시설 : 초등학교, 근린생활시설 등이 인접하여 입주민의 정주 여건이 좋습니다.

4. 합리적인 감정가 : 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5. 일괄 매각 : 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

법원 정보

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