나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [14] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 오류동 1760-6, 1동 4층 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경559794 (14)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 234,000,000원입니다.

토지 면적은 40.89㎡ (약 12.37평)이며, 건물 면적은 70.94㎡ (약 21.46평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 공동담보 물건입니다.

현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

건축물대장상 2019년 9월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 402호입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, "검단오류역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 검단오류역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

본건 북측 및 서측으로는 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권(채권최고액 1,260,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

임차인 현황으로는 홍기철 임차인이 확인되나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 더불어 근린생활시설 및 일부 공업시설이 혼재된 복합 상권입니다.

검단오류역 역세권에 위치하여 유동인구 확보 가능성이 있으며, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성도 있습니다.

현재는 주로 배후 주거지의 생활 편의를 지원하는 상권으로 파악됩니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 환경은 일반적인 주거 지역의 특성을 보이며, 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무로 인해 다른 담보물도 묶여있을 가능성이 있습니다. 이러한 점은 경매 진행이나 향후 담보권 행사 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

근저당권의 채권 최고액이 매우 높아 채무 규모가 상당함을 알 수 있습니다.

주변에 공업시설이 혼재되어 있어, 해당 공업시설의 종류나 운영 방식에 따라 소음, 냄새, 교통량 증가 등 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 검단오류역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 기본적인 생활 편의 시설을 갖춘 다세대주택입니다.

권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 주변 공업시설의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

감정가는 234,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 검단오류역 역세권으로 탁월한 교통 편의성.

* 낙찰 시 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어 권리 분석상 안전함.

* 도시형 생활주택 단지 내 물건으로 안정적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원이나, 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 69.81㎡)의 거래 사례가 2026년에 155,500,000원(약 222.7만원/㎡)에 있었음을 확인했습니다.

이러한 시장 시세를 반영하고, 공동담보 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 추가 조사가 권장됩니다.

본 보고서에서는 170,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.