나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [11] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026.07. 06

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (11)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 234,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

토지지분: 40.8875㎡ (약 12.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.94㎡ (약 21.46평)

건물지분: 70.94㎡ (약 21.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건축물 현황: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 3층 301호. 2020년 4월 22일 사용승인. 총 8개호로 구성되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'란에 기재 없음)

3.2. 말소되는 권리

등기부등본 상의 근저당, 근저당권부채권 질권, 압류, 임의경매개시결정 등은 경매절차에 따라 말소될 예정임.

등기부채권 총액: 1,980,000,000원

3.3. 임차인 현황

임차인: 이선희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 실제 거주하고 있는 임차인이 존재할 경우 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건은 인천광역시 서구 오류동 1760-6번지에 위치하며, 인근에는 "진영캐슬1동"(2019년 준공), "진영캐슬2동"(2019년 준공) 등 유사한 연식의 다세대 주택 단지들이 있으며, "골든뷰"(2017년 준공) 또한 소재하고 있음. 본건 건물(1동)은 2020년 4월 22일에 사용승인되었습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 인천광역시 서구 오류동 1738-2 소재 "골든뷰" (2017년 준공, 58.81㎡)가 2025년 6월 19일 135,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 서구 오류동 1761-4 소재 "진영캐슬2동" (2019년 준공, 57.12㎡)가 2026년 4월 11일 148,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 서구 오류동 1760-5 소재 "진영캐슬1동" (2019년 준공, 69.814㎡)가 2026년 1월 26일 155,500,000원에 거래되었습니다.

본건 물건(70.94㎡)은 2020년 준공된 다세대주택으로, 면적이 유사한 "진영캐슬1동"(69.814㎡)의 최근 매매가 155,500,000원을 기준으로 시세를 판단해볼 수 있습니다. 제공된 매매 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가(234,000,000원)보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

본 건물은 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 인천지하철 2호선 검단오류역과 버스정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 교육: 오류초등학교, 마전중학교, 검단고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 인근에 있으며, 더 큰 규모의 상업시설 이용 시 검단 시가지 등으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 정보

주변 지역은 주거시설과 상업시설, 일부 공업시설이 혼재되어 있으며, 현재 파악된 바로는 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않습니다. 그러나 공업시설의 존재는 지역 특성에 따라 소음, 분진 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

전체 채권액이 19억 8천만원에 달하여 채권 총액이 감정가를 크게 상회합니다. 이는 채무불이행으로 인한 임의경매 개시 가능성이 높았음을 시사하며, 낙찰 시 인수되는 권리는 없으나 채무 규모가 매우 큼을 인지해야 합니다.

6.2. 기타 사항

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.

* 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 검단오류역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 비교적 신축(2020년 준공)이라는 장점이 있습니다. 주위 환경은 주거지역과 다양한 시설이 혼재된 지역입니다. 그러나 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어 투자 시 가격적인 메리트를 신중하게 고려해야 합니다. 높은 채권 총액은 권리 관계에 있어서는 낙찰자로 하여금 인수하는 부담은 없으나, 채무자의 재정적 어려움을 반영하는 지표로 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 검단오류역 역세권 입지

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)

* 실거래가 대비 낮은 감정가로 입찰 시 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례와 본건 물건의 면적(70.94㎡) 및 준공 연도(2020년)를 고려할 때, 유사 면적 물건의 최고 실거래가(155,500,000원)를 참고하여 시세 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 본건의 감정가(234,000,000원)는 시세 대비 높은 편이므로, 시세 수준을 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

최근 거래 사례들을 종합적으로 분석하여, 150,000,000원에서 160,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.